Off-Plan-Zahlungspläne auf Bali: Wie Raten funktionieren und wie Sie Ihr Geld schützen

Kurze Antwort: Off-Plan-Kauf auf Bali bedeutet meist eine Reservierungsanzahlung, 10–30 % bei Vertragsunterzeichnung und den Rest in Raten, die an Bauabschnitte gekoppelt sind, oft über 12–18 Monate. Bauträger präsentieren Off-Plan als 15–30 % günstiger als dieselbe Villa nach Fertigstellung — dieser versprochene Rabatt ist der Preis für das Risiko, dass das Projekt sich verzögert, abgespeckt oder nie fertig wird. (Verglichen mit fertigen Villen, die schon angeboten werden, sind neue Off-Plan-Villen oft teurer — siehe ist Off-Plan auf Bali günstiger.) Für ausländische Käufer gibt es auf Bali kein verpflichtendes Treuhandkonto, Ihr Schutz ergibt sich also daraus, wie Zahlungsplan und Vertrag formuliert sind. So funktionieren die Pläne und darauf sollten Sie bestehen.

Jeder Bauträger gestaltet ihn anders, aber die meisten Pläne sehen so aus: — Reservierungsgebühr oder Anzahlung, um die Einheit vom Markt zu nehmen, meist nur innerhalb kurzer Frist oder gar nicht erstattbar. — Erste Zahlung bei Vertragsunterzeichnung — üblich sind 10–30 % des Preises. — Raten nach Bauabschnitt: Fundament, Rohbau, Dach, Ausbau — oder gleiche monatliche oder vierteljährliche Zahlungen bis zur Übergabe. — Eine Schlusszahlung bei Übergabe, nachdem die Villa abgenommen wurde. Manche Bauträger bieten auch Raten „nach Übergabe“ an, bei denen ein Teil des Preises erst nach Erhalt der Villa gezahlt wird — praktisch ein kurzes Darlehen des Bauträgers. Andere bieten einen Zusatzrabatt bei 100 % Vorauszahlung. Dieser Rabatt ist das gefährlichste Angebot am Markt: Er verlagert das gesamte Risiko der Nichtfertigstellung auf Sie.

Wer in der Aushubphase kauft, 12–18 Monate vor Übergabe, zahlt weniger als den eigenen Preis des Bauträgers nach Fertigstellung, weil er Risiken trägt, die der Käufer einer fertigen Villa nicht trägt: — Nichtfertigstellung: Dem Bauträger geht das Geld aus, er verliert Grundstück oder Genehmigung. — Verzögerung: Ihr Kapital liegt Monate oder Jahre länger als geplant brach und bringt nichts. — Abstriche: Ausstattung, Größe oder Aussicht sind schlechter als auf den Renderings. — Genehmigungsprobleme: Eine Villa ohne Baugenehmigung (PBG) oder Nutzungsbescheinigung (SLF) bekommt womöglich keine Vermietungslizenz. Unseren Vergleich beider Strategien finden Sie unter Off-Plan oder fertige Immobilie auf Bali.

— Zahlen Sie nach Baufortschritt, nicht nach Kalender. Jede Zahlung sollte erst fällig werden, wenn ein definierter Bauabschnitt fertig ist — und Sie sollten das prüfen dürfen (Fotos und Video mindestens; eine unabhängige Begehung ist besser). — Heben Sie die größte Zahlung für den Schluss auf. Eine nennenswerte Schlussrate bei Übergabe ist Ihr Hebel, um Mängel beheben zu lassen. — Keine großen Zahlungen vor der Baugenehmigung. Die PBG muss vorliegen, bevor Bauzahlungen beginnen. — Zahlen Sie auf das Konto der Gesellschaft, nie an eine Privatperson. Zahlungen gehen an die juristische Person des Bauträgers, mit Rechnung und Quittung für jede Zahlung. — Halten Sie die Reservierungsanzahlung klein und die Rückzahlungsbedingungen klar.

— Die genaue Einheit: Grundstücks- und Wohnfläche, Grundriss, Ausstattung und Materialliste, mit den Renderings als Referenz in der Anlage. — Der Übergabetermin — und eine Vertragsstrafe bei Verzug (zum Beispiel ein täglicher oder monatlicher Prozentsatz der gezahlten Summe), dazu Ihr Recht, nach einer bestimmten Verzögerung zurückzutreten und das Geld zurückzubekommen. — Was passiert, wenn der Bauträger nicht fertig wird: Rückzahlungsbedingungen, Fristen und Sicherheiten. — Das Land: Wem es gehört, das Landzertifikat und — beim Leasehold — die eigene Pacht des Bauträgers vom Grundeigentümer. Ihre Pacht kann nie länger laufen als die Hauptpacht des Bauträgers; siehe Leasehold-Verlängerung auf Bali. — Die Gewährleistungsfrist nach Übergabe für Bau- und Ausbaumängel. — Ob der Preis Mehrwertsteuer, Möbel, Pool, Gartenanlage und Versorgungsanschlüsse enthält — die häufigsten Überraschungen in der Schlussrechnung. — Die Verwaltungsvereinbarung, falls der Kauf ein Vermietungsprogramm oder eine „garantierte“ Rendite umfasst. Lassen Sie den Vertrag von einem Notar oder Anwalt prüfen, der für Sie arbeitet, nicht für den Bauträger.

Der Zahlungsplan schützt Sie nur, wenn der Bauträger echt und zahlungsfähig ist. Mindestens: — Mindestens drei fertiggestellte, pünktlich übergebene Projekte — besuchen Sie sie. — Landzertifikat und Zonierung (RDTR) des Grundstücks — sind Wohnen oder touristische Unterkünfte erlaubt? Siehe Landzonen auf Bali. — Die PBG für dieses Projekt. — Eigentümer früherer Villen des Bauträgers: Wurden sie wie versprochen übergeben, und werden sie vermietet? Unsere 12-Punkte-Checkliste für Bauträger führt durch jeden Schritt.

— Ein großer Rabatt für 100 % Vorauszahlung. — Zahlung auf ein Privatkonto oder über einen Mittelsmann verlangt. — Keine PBG, oder „die Genehmigung kommt nächsten Monat“. — Das Land wird „gerade gekauft“ oder die Hauptpacht „wird gerade abgeschlossen“. — Keine fertigen Projekte, oder fertige Projekte, die Sie nicht besichtigen dürfen. — Eine garantierte Rendite als Hauptargument für den Preis. — Druck, die Anzahlung heute zu leisten, weil „die letzte Einheit fast weg ist“.

Es kann sich lohnen — der Rabatt ist echt, und die besten Einheiten werden früh vergeben. Sinnvoll ist es, wenn der Bauträger eine nachweisliche Erfolgsbilanz hat, der Zahlungsplan an Bauabschnitte gebunden ist und eine nennenswerte Schlussrate enthält, die Genehmigung vorliegt und Sie es verkraften, dass Ihr Geld länger als geplant gebunden ist. Keinen Sinn ergibt es, wenn der Rabatt der einzige Kaufgrund ist. Off-Plan- und fertige Projekte mit Genehmigungen und Fertigstellungsterminen ansehen: Wohnanlagen auf Bali und Villen im Bau.