Ist Off-Plan auf Bali günstiger? Was die Preise von 350 Villen wirklich zeigen

Kurze Antwort: nicht so, wie es im Verkaufsgespräch heißt. Im Balinsky-Katalog werden Villen im Bau zu einem Median von $3.004 pro Quadratmeter angeboten, fertige Villen zu $2.444 — neue Off-Plan-Villen sind also rund 23 % teurer pro Quadratmeter, nicht günstiger. Der „Off-Plan-Rabatt“ stimmt nur im engen Sinn: Dieselbe Villa kostet vor der Fertigstellung meist weniger als danach. Verglichen mit dem, was heute schon gebaut ist und verkauft wird, ist Off-Plan oft der teurere Einstieg. Hier die Daten und was sie für Käufer bedeuten.

Balinsky-Katalog, veröffentlichte Villen mit Preis und Wohnfläche, September 2026: — Im Bau: Median $371.490 pro Villa, $3.004 pro m² (254 Villen). Die Hälfte liegt zwischen $2.540 und $3.629 pro m². — Fertig: Median $320.000 pro Villa, $2.444 pro m² (99 Villen). Die Hälfte liegt zwischen $2.023 und $3.124 pro m². Das Muster bleibt, wenn man Gleiches mit Gleichem vergleicht: — 1 Schlafzimmer: im Bau $2.935 pro m² (63 Villen) gegenüber fertig $2.504 (14 Villen). — 2 Schlafzimmer: im Bau $3.037 pro m² (103 Villen) gegenüber fertig $2.427 (43 Villen). — 3 Schlafzimmer: im Bau $2.800 pro m² (47 Villen) gegenüber fertig $2.169 (28 Villen). Und innerhalb derselben Gegend, in der beide Arten angeboten werden: — Nyanyi: im Bau $2.947 pro m² (28 Villen) gegenüber fertig $2.466 (16 Villen). — Ubud: im Bau $3.110 pro m² (15 Villen) gegenüber fertig $2.076 (14 Villen) — eine kleine Stichprobe, nur ein Richtwert.

Die Daten zeigen die Lücke, beweisen aber nicht die Ursache. Die wahrscheinlichen Erklärungen: — Fertige Villen sind älterer Bestand. Sie wurden vor ein bis fünf Jahren geplant und bepreist, als Land und Bau billiger waren. Neue Projekte werden zu heutigen Land- und Baukosten kalkuliert. — Neue Villen werden mit einem Marketingaufschlag verkauft: Renderings, Vertriebsteam, Maklerprovisionen, oft ein versprochenes Vermietungsprogramm. All das steckt im Preis. — Die Ausstattung unterscheidet sich. Neuere Projekte haben oft teurere Materialien, größere Glasflächen und mehr Annehmlichkeiten. — Eine fertige Villa bringt Belege mit: Sie sehen die Bauqualität und manchmal eine Vermietungshistorie. Ein Off-Plan-Käufer bezahlt ein Versprechen. Anders gesagt: „Off-Plan ist 15–30 % günstiger“ vergleicht meist den Startpreis mit dem Preis, den dasselbe Projekt nach Fertigstellung verlangen will — eine Prognose des Bauträgers, keine Markttatsache.

— Vergleichen Sie Off-Plan mit Fertigem in der Nähe, nicht mit dem künftigen Preis des Bauträgers. Wird eine fertige Villa ähnlicher Größe in derselben Gegend für $2.400 pro m² angeboten und ein Off-Plan-Projekt verlangt $3.000, zahlen Sie rund ein Viertel mehr für ein neueres Gebäude und ein Fertigstellungsrisiko. — Eine fertige Villa kann das bessere Geschäft sein. Kein Baurisiko, keine Wartezeit ohne Einnahmen, und Sie sehen genau, was Sie kaufen. Prüfen Sie die Baugenehmigung (PBG), die Nutzungsbescheinigung (SLF) und die Restlaufzeit der Pacht. — Off-Plan ist trotzdem sinnvoll, wenn das Projekt wirklich besser ist — Lage, Entwurf, ein starker Bauträger — und wenn der Zahlungsplan Sie schützt. Siehe Off-Plan-Zahlungspläne auf Bali. — Vergessen Sie die Pachtuhr nicht. Beim Leasehold kann die Pacht ab Unterschrift statt ab Übergabe laufen — fragen Sie nach. Jeder Baumonat kann ein Pachtmonat sein, den Sie bezahlen und nicht nutzen können.

Ein höherer Quadratmeterpreis bei gleichem erzielbarem Nachtpreis bedeutet eine niedrigere Rendite. Unsere Analyse der Mietrendite von Villen auf Bali nach Gegend zeigt, dass die mediane Villa mit zwei Schlafzimmern bei 65 % Auslastung etwa 10 % brutto erwirtschaftet. 20 % unter dem Median zu kaufen hebt das Richtung 12 %, 20 % darüber senkt es Richtung 8 %.

— Quelle: im Balinsky-Katalog veröffentlichte Villen, September 2026, mit angegebenem Preis und Wohnfläche (353 Villen; 254 im Bau, 99 fertig). — Preise sind Angebotspreise, keine Transaktionspreise. — Der Preis pro m² nutzt die im Inserat angegebene Gebäudefläche. — Die beiden Gruppen unterscheiden sich in Alter, Lagemix und Ausstattung; der Vergleich beschreibt den Markt, den ein Käufer heute vorfindet, nicht die Preisentwicklung einer einzelnen Villa. — Vergleiche nach Gegend mit weniger als 30 Villen in einer Gruppe sind Richtwerte. Vergleichen Sie selbst: Villen im Bau · fertige Villen.