Können Russen 2026 legal Immobilien auf Bali kaufen

Die kurze Antwort: ja, aber nicht als „Volleigentum“ im Sinne Russlands. Nach indonesischem Recht kann ein Ausländer – unabhängig von der Staatsangehörigkeit, also auch ein russischer Käufer – kein Land im vollen Eigentum als Hak Milik besitzen. Das ist ein ausdrückliches Verbot im indonesischen Agrargesetz (UUPA, Gesetz Nr. 5 von 1960, Artikel 21). Es gibt jedoch drei legale Wege, Immobilien auf Bali zu nutzen und darüber zu verfügen – und genau diese Modelle nutzen tausende Ausländer. Drei legale Wege: 1. Leasehold (Hak Sewa) – langfristige Pacht. Sie schließen einen Pachtvertrag für eine Villa oder ein Grundstück über 25–30 Jahre mit Verlängerungsoption ab. Das ist ein privatrechtlicher Vertrag, dafür ist keine Aufenthaltserlaubnis nötig – die einfachste und häufigste Lösung, um eine Villa auf Bali zu kaufen, zur Eigennutzung oder als Investment zur Vermietung. Nachteil: Es ist nicht „für immer“, und zum Laufzeitende sinkt der Restwert. Worin sich Leasehold von Freehold unterscheidet, erklären wir in einem separaten Artikel. 2. Hak Pakai (Nutzungsrecht) – wird direkt auf Ihren Namen eingetragen, dafür ist jedoch eine Aufenthaltserlaubnis erforderlich (KITAS oder KITAP). Die Laufzeit beträgt 30 Jahre mit Verlängerung um weitere 20 und danach nochmals 30 Jahre (insgesamt bis zu 80 Jahre). Geeignet für ein Wohnobjekt zur Eigennutzung. Rechtsgrundlage ist die Regierungsverordnung Nr. 18/2021 (sowie die frühere Nr. 103/2015, die diese Option für Ausländer geöffnet hat). 3. PT PMA (ausländische Gesellschaft) + HGB (Baurecht). Wenn Sie eine Immobilie auf Bali als Vermietungsobjekt oder als Geschäft kaufen, gründen Sie eine indonesische Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung (PT PMA), und diese hält das Objekt im HGB-Recht (Hak Guna Bangunan) mit einer Laufzeit von 30 + 20 + 30 Jahren. Wichtiges Update: Seit Oktober 2025 wurde das Mindeststammkapital einer PT PMA von 10 auf 2,5 Mrd. Rupiah gesenkt (Verordnung des Investitionsministeriums Nr. 5/2025) – die Einstiegshürde ist damit deutlich niedriger. Ablauf und Fristen für KITAS und PMA behandeln wir in einem separaten Artikel. Was Sie NICHT tun sollten: ein Nominee-Modell. Manchmal wird angeboten, eine Villa im Volleigentum (Hak Milik) auf den Namen eines „vertrauenswürdigen“ Indonesiers einzutragen. Das ist rechtswidrig: Der Oberste Gerichtshof Indonesiens hebt solche Konstruktionen auf, und formal haben Sie keinerlei Rechte an der Immobilie – im schlimmsten Fall verlieren Sie Ihr gesamtes Geld. Stimmen Sie niemals einer Nominee-Struktur zu, egal wie „zuverlässig“ der Vermittler erscheint. Speziell für russische Käufer. Es gibt keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit – für alle Ausländer gelten dieselelben Regeln. Indonesien hat sich den Sanktionen nicht angeschlossen, und es gibt kein Verbot für den Immobilienkauf durch russische Staatsbürger. In der Praxis ist eher die Geldüberweisung der schwierigere Punkt – klären Sie den Zahlungsweg daher vorab mit Ihrer Bank und dem Notar; Zahlungen erfolgen meist in USD oder Rupiah. So läuft der Kauf Schritt für Schritt: 1. Objekt auswählen und die Zonierung des Grundstücks (RDTR) prüfen – ist dort Wohnen/Vermietung überhaupt zulässig, und welcher Landtitel liegt vor. 2. Due Diligence über einen lizenzierten Notar (PPAT) durchführen: Titelprüfung, Belastungen, Streitigkeiten. 3. Bei Neubauprojekten den Bauträger prüfen (Reputation, Genehmigungen PBG/SLF, bisherige Übergaben). 4. Vertrag beim Notar unterzeichnen (Leasehold) oder das Recht/die Gesellschaft strukturieren (Hak Pakai / PT PMA). 5. Zahlung über den abgestimmten Zahlungsweg leisten. Welche Struktur zu Ihrem Ziel passt: — selbst wohnen oder nur gelegentlich kommen – Leasehold (einfacher) oder Hak Pakai (wenn eine Aufenthaltserlaubnis vorliegt); — als Vermietungsinvestment oder Geschäft kaufen – PT PMA mit HGB. Die wichtigste Regel: Einen legalen Weg gibt es auf Bali immer, und am Ende ist er nicht teurer als „graue“ Konstruktionen – bei deutlich geringerem Risiko. Beim Nominee-Modell zu „sparen“ heißt, die gesamte Investition aufs Spiel zu setzen. Quellen: UUPA (Agrargesetz Nr. 5/1960, Art. 21), Regierungsverordnung Nr. 18/2021 zu Landrechten, Verordnung des Investitionsministeriums Nr. 5/2025 zum Kapital einer PT PMA.