IJI Group: що важливо знати покупцеві нерухомості на Балі
Balinsky записав інтерв'ю із забудовником IJI Group просто на об'єктах на Пандаві — у зданому Rahya Villas та на будівництві Eighth Sense і Body Sense. Нижче головне для тих, хто думає про купівлю.
Експертка — Анна Осипенко, засновниця і CEO IJI Group. 15 років у будівництві: починала рієлтором, потім керувала генпідрядною компанією в Україні — будувала котеджні містечка та будинки на 25–30 поверхів. Юристка за освітою. На Балі їздить 19 років, будує тут п'ятий рік. У компанії своя керуюча компанія — IJI Home.
Цифри нижче — зі слів забудовника. Balinsky їх не перевіряв.
1. У готелі ви купуєте дохід, а не метри
Кожен зайвий метр — це більше кондиціонера і довше прибирання. За словами Анни, +10 хвилин прибирання на номер у комплексі на 73 юніти — це ще троє працівників. Платить за них власник. Номер «для себе» і номер «для доходу» — різні покупки.
2. Проста формула
Ціна ночі × зайняті ночі на місяць ÷ 2 ≈ що лишиться власнику.
- Booking забирає близько 24% (базові 18% плюс надбавки за його програми).
- Керуюча — близько 20% виручки.
- Ще трохи — витратні матеріали.
Приклад з інтерв'ю: юніт заробив за місяць $3 000 → власнику близько $1 550–1 600.
3. Приклад на зданому об'єкті
Rahya Villas здано у вересні 2024 року — на два тижні пізніше дати в договорі. Завантаження за останні пів року, за даними забудовника, 89–96%, зараз 93%.
Вілла з 2 спальнями на пресейлі коштувала близько $190 000, остання вільна зараз — $250 000. Розрахунок в інтерв'ю (ніч близько $130, завантаження 93%, усі витрати й податки): близько 10,5% річних до ціни пресейлу і близько 8% — до сьогоднішньої ціни.
4. Апартаменти зараз здаються краще за вілли
За звітами IJI Group, апартаменти заповнюються краще і дають на кілька відсотків більше. Гості хочуть приватності: навіть компанії друзів беруть окремі номери, а не одну велику віллу.
Вілли частіше купують для себе: в Eighth Sense власник може жити у своєму юніті до 45 днів на рік.
5. Змінити керуючу самотужки не можна
Головне, що варто зрозуміти до купівлі. У готельному комплексі один юніт із загального пулу не вивести: лобі, охорона, склади й підсобки — спільні. Змінити оператора можна лише для всього комплексу, якщо більшість власників незадоволені.
Що перевірити заздалегідь: звіти керуючої по вже зданому об'єкту. IJI Group обіцяє власникам застосунок із завантаженням і доходом у реальному часі.
6. Як влаштована угода
- Договір — з компанією забудовника (PT PMA), яка орендує землю.
- Передоплата 30%, решта — розстрочка до кінця будівництва.
- Після здачі: акт приймання-передачі, нотаріальний договір суборенди, договір з керуючою. Близько місяця.
- За суборендою покупець отримує ті самі права, що й забудовник за основним договором оренди землі.
- В апартаментів земля ділиться за часткою площі юніта.
7. Земля і документи
- Оренда землі — 30 років плюс 25 років гарантованого продовження. З урахуванням будівництва лишається 28 років. Продовження, за оцінкою забудовника, — близько $8–10 тис. за юніт.
- Для подобової здачі в дозволі на будівництво (PBG) має стояти призначення «готель». Готельна ліцензія — у керуючої.
- Забудовувати всю ділянку не можна: у цій зоні — до 60%.
- Станом на 8 жовтня 2026: у Eighth Sense є PBG і екологічні сертифікати, далі — SLF (дозвіл на експлуатацію). У Body Sense оплачено збори, заявку на PBG подають.
8. Як забудовник знижує ризик недобудови
- Землю викуповує повністю до початку продажів.
- Близько 25% грошей на будівництво — власні.
- Маржа забудовника на Балі, за словами Анни, — 18–22%. Отже, коли продано близько 80% юнітів, будівництво вже забезпечене грошима. В Eighth Sense вільно 18 юнітів із 73.
- Для покупців, які платять невчасно, — пеня до 10% ціни юніта і ще 10% штрафу в разі відмови платити.
9. Кому купувати не варто
За словами Анни:
- тим, хто хоче перепродати через 3 місяці вдвічі дорожче;
- тим, хто вкладає останні гроші;
- тим, у кого немає запасу на внески за розстрочкою.
10. Майже готовий об'єкт чи раннє будівництво
- Майже готовий — менше чекати. Eighth Sense, за планом забудовника, почне здаватися навесні 2027 року (квітень–травень). Вільні юніти: $126 000 (нижні поверхи), $136 000 (верхні), близько $180 000 (дворівневі з 2 спальнями).
- Раннє будівництво — довше чекати, більший потенційний ріст ціни. Body Sense — wellness-резорт із програмами від 7 ночей, чекати близько двох років.
Чому Пандава
За даними забудовника, близько половини гостей — індонезійці з Джакарти та інших островів: вони відпочивають у районі Нуса-Дуа, Пандави й Меласті, а не в Чангу. Ще одна велика група — австралійці. Держава вкладається в Букіт: платна естакада від аеропорту, нові дороги, друга насосна станція для води.
Повне інтерв'ю (російською) — за кнопкою відео нижче.
