Як рахувати дохідність нерухомості на Балі: метод аналітика
Balinsky записав розбір з аналітиком Євгеном Жуйковим: як покроково рахувати дохідність нерухомості на Балі — від загальної статистики до точного розрахунку конкретного об'єкта. Нижче — головне для тих, хто думає про купівлю.
Експерт — Євген Жуйков, аналітик ринку нерухомості Балі. Рахує дохідність (ROI) об'єктів для інвесторів, іноді — для забудовників. Веде базу об'єктів Балі з відкритими критеріями класів.
Цифри нижче — зі слів експерта. Balinsky їх не перевіряв.
1. Середня по Балі майже нічого не каже
Головне джерело даних, за словами Євгена, — AirDNA, сервіс статистики Airbnb. У Booking два мінуси: там переважно готелі й немає історії завантаження.
- Середнє завантаження по всьому Балі в AirDNA — близько 61%.
- Але в цю цифру потрапляють і Амед (близько 30%), і Кінтамані (близько 50%), і Чангу чи Бінгін, де завантаження буває під 90%.
- Тому середню треба звужувати: район, кількість спалень, ціновий клас.
2. Розрахунок іде воронкою
- Крок 1. Беруть усі об'єкти району, які здаються через Airbnb. Ділять за спальнями й ціною. Середній виторг накладають на ціну схожих об'єктів. Це грубий орієнтир.
- Крок 2. Уточнений аналіз. Беруть найсхожіші об'єкти у вузькій локації й прибирають ті, що потрапили у вибірку випадково. Дивляться планування й точне місце.
Після уточнення цифра може змінитися в будь-який бік — і вгору, і вниз.
3. Чому маленькі апартаменти дають «високий відсоток»
Balinsky запитав про апартаменти близько 26 м², у яких у базі вийшло близько 22% річних. За словами Євгена, причина — у низькій ціні маленького юніта: на першому кроці виторг беруть середній на юніт, без поправки на площу. Такі цифри він радить перераховувати уточненим аналізом.
4. Порівнювати — лише з об'єктами того самого класу
Клас об'єкта Євген присвоює приблизно за 17 параметрами. Серед них:
- відстань до океану;
- рівень внутрішнього й зовнішнього оздоблення;
- площа;
- інфраструктура комплексу.
Приклад із розбору: для об'єкта в Нуса-Дуа взяли 27 схожих — на тій самій відстані від океану й того самого класу. У цій вибірці вілли з 4 спальнями до 500 м від океану приносили помітно більше, ніж із 2 і 3 спальнями, — навіть у перерахунку на одну спальню.
5. Ціна метра за рік оренди землі
На Балі іноземці частіше купують у довгу оренду (лізхолд), а не назавжди. Тому Євген ділить ціну метра на кількість років оренди.
- Два однакові об'єкти за однією ціною: в одного 25 років оренди, в іншого 30. Вигідніший другий — метр за рік у нього дешевший.
- Ця метрика важлива, якщо тримати об'єкт до кінця оренди.
- Дивіться на житлову площу — закриту, з кондиціонером. До загальної площі включають тераси й руфтопи. Їх можна зробити багато й поставити ту саму ціну, але житла буде менше.
6. Які витрати віднімати
- Спершу комісію бере майданчик (Airbnb, Booking).
- Залишок надходить керуючій компанії. Вона бере свою частку — за словами Євгена, близько 20% — і утримує податки як податковий агент.
- Комунальні витрати (пральня, електрика) одні керуючі включають у свої 20%, інші виставляють власнику. Різниця, за його оцінкою, може з'їсти близько 0,5% дохідності.
- Ремонт зазвичай оплачує власник.
Що запитати в керуючої: з якої суми вона бере 20% і що входить у цю комісію.
7. «Брудний» і «чистий» ROI
- У розрахунок закладають ціну, комісії, комунальні витрати, інфляцію, строк оренди й квартал здачі.
- Чистий ROI враховує строк будівництва: гроші вкладено, а оренди ще немає.
- До кінця оренди вкладений капітал дорівнює нулю. Тому Євген враховує інфляцію й «амортизацію» строку оренди.
- В одному розібраному прикладі (оренда 25 років) виходити з об'єкта було вигідніше приблизно через 7 років. Це не правило: строк залежить від оренди й дохідності. За дохідності близько 14% і оренди 30 років, за його словами, крива в мінус не йде.
- Продовження оренди він не закладає. Рахує лише на строк, який точно прописаний у договорі.
8. Зростання ціни об'єкта він не закладає
За спостереженням Євгена, на вторинному ринку метр зараз дешевший, ніж у нових проєктах у продажу. Якість нових об'єктів, за його словами, незрівнянно вища.
- Зростання ціни землі можна додати лише для фріхолду — купівлі назавжди.
- В оренди строк обмежений, а історичної статистики мало.
9. Перепродаж на етапі будівництва — ризик
- Швидкий перепродаж (фліпінг) Євген називає ризикованою історією.
- За прямої переуступки договору оренди, за його словами, треба врахувати податок 10%. Він майже вбиває модель швидкого перепродажу.
- Вихід з об'єкта не гарантований. Якщо поруч почнуть будувати схожі комплекси й продавати дешевше, продати свій буде важко.
10. Апартаменти на Букіті
- За словами Євгена, ринку апартаментів на Букіті поки майже немає. Найближчими двома роками їх з'явиться багато.
- Їхні конкуренти — вілли з 1 спальнею й готельні номери.
- Менший ризик — райони, де вже стоять готелі та є інфраструктура: Нуса-Дуа, Джимбаран.
- Більший ризик, але й потенціал — нові точки зростання, наприклад Меласті.
- Проєкти в житлових зонах — радше під помісячну здачу. Це спокійніше, але дохід нижчий.
Повне інтерв'ю (російською) — за кнопкою «Дивитися відео» нижче.