BREIG: скільки насправді приносить вілла на Балі за $675 000
Balinsky записав подкаст із керуючою компанією BREIG. Головна частина — розбір звіту по реальній готовій віллі: скільки вона заробляє і скільки лишається власнику. Нижче — головне для тих, хто думає про купівлю.
Експерт — Микита, BREIG. Компанія на Балі 10 років: починала з управління віллами і займається цим досі. Зараз в управлінні понад 100 об'єктів разом з апартаментами. Компанія також будує — здебільшого вілли з 3 спальнями.
Цифри нижче — зі слів Микити та зі звіту керуючої, який показано у відео. Balinsky їх не перевіряв.
1. Вілла з прикладу
Aquamarine I, 3 спальні, готова, під управлінням BREIG.
- У 2020 році, коли на ділянці ще нічого не було, її купували за $380 000.
- Зараз вона продається за $675 000.
2. Скільки вона заробляє
- Виручка — близько $8 000 на місяць.
- Завантаження за 8 місяців поспіль: 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90%.
- Ціна ночі протягом року змінюється приблизно на 10% в обидва боки.
3. Витрати — близько $1 000–1 300 на місяць
За звітом, на місяць:
- електрика — $368;
- зарплати: басейн, сад, прибирання, інженер;
- засоби для прибирання — $80, прання білизни — $63;
- інтернет — $50, ремонт — близько $40;
- фрукти й напої для гостей.
Разові покупки (наприклад, більший телевізор) — $270. Без них витрати близько $1 000.
Ці гроші платяться завжди. Якщо вілла заробляє менше — власник у мінусі.
4. Що лишається власнику
- Комісія керуючої: Микита назвав 18%, у звіті — 20%.
- Чистими, за словами Микити, — близько $5 350 на місяць. Це близько $64 000 на рік.
- До ціни 2020 року ($380 000) — близько 17% річних.
- До сьогоднішньої ціни ($675 000) — 8–10%, за оцінкою Микити. За цифрами звіту — близько 9,5% до податків. Balinsky у розмові порахував близько 7% після податків.
5. Дохід важливіший за економію
За словами Микити, урізати витрати можна максимум на $500. Гості це помітять і напишуть у відгуках.
А підняти виручку на $2 000 на місяць — за рахунок рейтингів, облаштування та реклами — реально.
- Керуючу за 10% можна знайти. Але погане управління б'є і по витратах, і по доходу.
- Фонд на ремонт BREIG не збирає: лагодить за фактом і раз на місяць надсилає звіт із фото.
6. Сезон
- Найкращі місяці — з кінця квітня до початку вересня.
- Листопад — найслабший, «місяць ремонтів».
- Лютий слабкий, березень середній, із квітня зростання.
- На Новий рік ціни різко ростуть на 2–3 тижні.
7. Чому готова вілла не дає 15%
Власник не продасть прибуткову віллу з 15%. Він підніматиме ціну, доки дохідність не стане 8–10%. З досвіду Микити, австралійці та європейці купують готове з 8% — і їх це влаштовує.
- 12% на готовому зазвичай продає той, кому терміново потрібні гроші.
- 12% з очікуванням будівництва близько року — нормальна угода.
- 15% — рідкісний випадок.
8. Перепродаж: зараз продавців більше
У 2023–2024 роках ринок різко виріс. Багато хто купував для перепродажу. Тепер, за словами Микити, продавців набагато більше, ніж покупців.
- Балі — ринок із високою дохідністю, але продати швидко складно.
- Терміновий продаж = велика знижка.
- Хто може чекати — Микита радить почекати рік-два.
- Не входьте на позичені гроші й не розраховуйте, що точно перепродасте до кінця розстрочки.
9. Дешева вілла — шукайте причину
- Часто проблема в документах: кривий дозвіл на будівництво (PBG), не дотримано відступу від річки. Можуть вимагати знести басейн.
- Стару віллу під ремонт Микита називає «котом у мішку»: труби, проводка й бетон можуть виявитися в поганому стані.
- Перед купівлею — юрист, нотаріус, перевірка землі.
10. Оренда землі: продовження
- За словами Микити, за законом оренда — до 30 років.
- Продовження прописують у договорі. Якщо власник землі відмовляється — це порушення договору, можна йти до суду.
- Приклад Микити: у його вілли було 25 років. Через 5 років він продовжив на 10 — знову 30, плюс право ще на 10.
- Нещодавній випадок: інвестор виграв суд у держави. Висновок Микити: права захищені, якщо є ресурс на хороших юристів.
11. Скільки вкладати
- Останні $100 000 — нікуди не вкладати. Позичені — теж.
- Спершу відкласти гроші на 2,5 року життя. Решту можна вкладати.
- Найбільше заробити — на найранішій стадії, але в забудовника, який уже будував.
- З $750 000 Микита взяв би одну віллу з 3 спальнями, а не 5 апартаментів: таких вілл менше, а завантаження вище. Але продати її довше.
- Вілли біля океану, за його словами, заповнені на 80–90%. За кілометр від океану — близько 40%.
- BREIG піднімає ціни в міру будівництва. За словами Микити, умовно: на початку будівництва купували за $270 000, наприкінці — за $360 000.
Повне інтерв'ю (російською) — за кнопкою «Дивитися відео» нижче.
