Керуюча компанія на Балі: що важливо знати покупцю вілли
Balinsky поговорив із керуючим, який здає вілли на Балі. Нижче — головне для тих, хто думає про купівлю.
Експерт — керуючий віллами. За його словами, його команда займається здаванням вілл 10 років. Під їхнім управлінням — вілли в BaliWood Residence (проєкт забудовника BREIG) та об'єкти інших власників.
Цифри нижче — зі слів керуючого. Balinsky їх не перевіряв.
1. Здавати самому складніше, ніж здається
У першому BaliWood Residence власники двох вілл пішли з управління. Пробували здавати самі або через інше агентство. Через рік-півтора повернулися і попросили взяти їх назад.
Силою власників не тримають: піти можна.
2. Забудовник відповідає 1–2 роки, керуюча — 28 років
За словами керуючого, забудовник показує результат у перші рік-два. Далі 28 років саме керуюча компанія вирішує, вдалим було вкладення чи ні:
- ремонт і обслуговування — як часто доведеться лагодити;
- щоденне прибирання;
- сервіс для гостей.
Зараз здається багато нових об'єктів. Ними комусь треба керувати. А керуючу компанію швидко не виростиш: це найм і навчання людей.
3. Багато забудовників відмовилися від своїх керуючих компаній
Робити це добре — велике завдання. Керуючий знає кількох забудовників, які передали управління іншим забудовникам або окремим керуючим компаніям.
Але й там не всі справляються — навіть серед великих. Ззовні дві компанії можуть виглядати однаково. Дивитися треба на конкретний випадок.
4. Погану локацію не врятує навіть гарна вілла
Його команда бере в управління далеко не всі вілли.
- Власник каже «вілла в Чангу», а насправді вона далеко за Чангу, наприклад у Тумбак Баю. Класна вілла, але попиту немає.
- Таку знімуть помісячно за невеликі гроші. Потім орендар з'їде, і наступного можна шукати два місяці.
- Не беруть: у Чангу — якщо вілла далеко від океану; на Букіті — без виду, наприклад в Унгасані.
5. Рейтинг 4,5 проти 4,8 — це гроші
Чим вищий рейтинг на Airbnb, тим вищі і завантаження, і ціна за ніч. За словами керуючого, це прямий зв'язок.
Гості ставлять фільтр: від 4,8 і вище або хоча б від 4,6. З низьким рейтингом високу ціну за ніч не поставиш — віллу просто не побачать.
6. Перевірки вілл на Airbnb
На Балі почали перевіряти вілли, які здаються через Airbnb. Частина пішла з подобової здачі.
- Вілли його команди — біля океану, у рожевій зоні, з дозволом Pondok Wisata або PBG. Перевірку пройшли всі.
- За його статистикою, у Чангу вілл на Airbnb стало на 2% менше за рік. Туристів, на його думку, стало трохи більше. Конкуренція для них знизилася.
7. Червона чи рожева зона — майже без різниці
Головне — не колір зони, а який дозвіл отримано.
- Рожева — туризм, червона — комерція.
- У червоній зоні треба будувати за нормами туристичного об'єкта. Тоді й ліцензія буде така сама.
- Магазин можна зробити і в рожевій зоні.
- У кожної ділянки свій список: що можна будувати, а що ні. На двох схожих ділянках він бачив різницю: на одній фітнес-центр можна, на іншій — ні. Так само буває з медичною клінікою.
- Ресторан, магазин, готель зазвичай дозволені скрізь.
Висновок керуючого простий: у рожевій і червоній зоні можна збудувати майже все. Але конкретну ділянку треба перевіряти.
Що з цього випливає
Перед купівлею дивіться не лише на забудовника, а й на того, хто керуватиме віллою в наступні роки.
Повне інтерв'ю (російською) — за кнопкою відео нижче.
