Реальная доходность вилл на Бали по районам: данные 2026
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
Доходность 25% годовых — самое частое ложное обещание рынка Бали. Вот что показывают данные — Balinsky посчитал их по собственному каталогу и базе аренды в сентябре 2026.
Медианная ставка виллы с двумя спальнями за ночь (цены объявлений, 6 305 вилл в аренде):
— Букит — $188
— Берава — $157
— Переренан — $150
— Улувату — $148
— Санур — $133
— Семиньяк — $131
— Убуд — $121
— Центр Чангу — $120
— Нуса-Дуа — $108
Доходность медианной виллы с двумя спальнями при загрузке 65%:
— Большой Чангу — около 10% валовых, 5% чистыми
— Букит — около 11% валовых, 5% чистыми
— Убуд — около 10% валовых, 5% чистыми (маленькая выборка цен продажи)
— Весь Бали — около 10% валовых, 5% чистыми; виллы с одной спальней — около 14% и 7%
Что инвесторы забывают учесть:
- Комиссии площадок бронирования — около 15% выручки.
- Управление — 15–25% выручки.
- Содержание (электричество, бассейн, сад, уборка) — 5–8% выручки.
- Налог на арендный доход — финальные 10% с валовой арендной платы для резидентов; у нерезидентов обычно удерживается 20%.
- Амортизация лизхолда — аренда на 25 лет расходует около 4% цены каждый год.
В сумме около половины валовой выручки уходит на расходы и налог: если валовая доходность 10%, чистая — около 5%, и это ещё до «сгорания» срока аренды.
Практический фрейм: считайте чистую доходность после всех расходов, сравнивайте её с альтернативами и просите у застройщика реальные отчёты по загрузке за 12 месяцев.
Полная методика и таблица по районам: доходность вилл на Бали по районам. Ставки по районам и числу спален: ставки аренды вилл на Бали по районам.