Реальная доходность недвижимости на Бали по районам: цифры 2024–2025
Доходность 25% годовых — самая частая ложь рынка Бали. Чтобы инвестор не разочаровался, а агент мог честно работать, разберём реальные цифры по районам.
Средняя стоимость аренды виллы за ночь (leasehold-объекты, 2-bedroom):
Убуд — $200–500 за ночь, годовая доходность 10–15%. Туристы остаются 5–10 дней, 41% возвращаются. Дольше задерживаются, поэтому загрузка более ровная.
Чангу — $180–400 за ночь, годовая доходность 8–12%. Туристы 3–6 дней, высокая ротация. Загрузка вилл 65–80% в зависимости от субрайона.
Семиньяк — $200–450 за ночь, доходность 7–11%. Зрелый рынок, насыщенный, премиум-аудитория.
Санур — $120–300 за ночь, доходность 6–10%. Семейный, стабильный сегмент, длинные брони.
Букит/Улувату — $200–700 за ночь, доходность 8–14%. Премиум-сегмент, ставка на сёрф-туризм и приватность.
Стоимость за квадратный метр в leasehold (2024 год):
Убуд — $2500–3800, прирост 5–6% в год.
Чангу — $3500–5000, прирост 6–8%.
Семиньяк — $4000–5500, прирост 5–7%.
Санур — $2000–3500, прирост 3–5%.
Что эти цифры значат на практике:
— Убуд при меньшей цене входа даёт сопоставимую доходность с Чангу, потому что в Убуде ниже стандарт строительства и меньше конкурентов с luxury-позиционированием.
— Букит — самый «дорогой» рынок, но за это даёт меньше конкуренции и длинные брони премиум-аудитории.
— Санур — самая «спокойная» доходность. Меньше доходность — меньше риск.
Что инвесторы забывают учесть:
1. Стоимость управляющей компании — 20–30% от арендной выручки.
2. Налог на арендный доход — 10% для нерезидентов или ставки PPh для NPWP-резидентов.
3. Амортизация leasehold-объекта — стоимость падает по мере приближения к концу срока.
4. Содержание (электричество, обслуживание пула, садовник, чистка) — 5–8% от выручки.
5. Просадка по сезонам — низкий сезон даёт 30–50% от высокого.
Итоговая «доходность в карман» обычно на 30–40% ниже валовой. Если валовая 12%, чистая для собственника — 7–8%.
Практический фрейм: считайте chistuyu доходность (после всех расходов), а не валовую, и сверяйте её с альтернативой (доходностью евробондов, недвижимостью в других странах, S&P).