Комиссии в недвижимости Бали: что реально получает зарубежный агент
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
Один из первых вопросов агента: «Сколько я заработаю?». Разберём реальные схемы по комиссиям на рынке недвижимости Бали в 2025 году.
Базовые ставки:
Комиссия агента в Индонезии — 3% от стоимости сделки. Это стандарт для вторичного и нового рынка. На некоторых проектах застройщики платят 5–7% за первичную продажу, чтобы стимулировать партнёров.
Кто платит комиссию:
Обычно продавец (застройщик или собственник на вторичке). Покупатель почти никогда. Это базовое отличие от российского рынка.
Как делится комиссия между агентами:
Если вы привели клиента, но сделку закрывает локальный агент — разделение от 40/60 до 50/50 в зависимости от объёма работы и переговорной позиции. Если вы и привели, и сопровождаете всю сделку — 60–80% вам, остальное локальному партнёру за «руки на месте».
Если работаете напрямую с застройщиком — забираете 100% его комиссии, но несёте всю ответственность за сделку.
Пример экономики сделки:
Клиент покупает виллу за $300 000.
Комиссия 5% = $15 000.
Если работаете 50/50 с локальным агентством — ваша часть $7500.
Если продаёте проект напрямую от застройщика — ваша часть $15 000.
Ежемесячная цель для устойчивого бизнеса — 1–2 сделки. Это 15–30 тысяч долларов выручки.
Как фиксировать комиссию:
Комиссия должна быть в письменном соглашении с продавцом до того, как вы привели клиента. Без этого вы потом не сможете её отстоять.
Для партнёрства с локальным агентством — подписывайте Co-Brokerage Agreement, где чётко описано: кто кого привёл, как делится, кто платит налоги, когда выплачивается комиссия.
Стандарт по выплате:
— 30–50% сразу при подписании договора и первом платеже клиента.
— Остаток — после полной оплаты и оформления у нотариуса.
Если застройщик предлагает «всё в конце» — это плохой знак.
Налогообложение:
Комиссия облагается налогом. Если вы работаете как физлицо за рубежом — налоги вашей юрисдикции. Если через PT PMA на Бали — индонезийский корпоративный налог 22%.
Часто комиссия проходит через банковский счёт PT PMA и затем выплачивается агенту-учредителю как дивиденды (после налога на дивиденды 10%) или как зарплата.
Красные флаги в комиссионных предложениях:
— «10–15% комиссия» от мутного застройщика. Завышенная комиссия — часто компенсация за высокий риск проекта.
— «Платим только если клиент дойдёт до сделки». Это нормально, но не «платим только через год после сдачи». Привязывайте к этапам, а не к финалу.
— «Без письменного соглашения, мы все свои» — никогда не работайте без письменной фиксации.
— «Двойная комиссия, если приведёте 5 клиентов» — обычно ловушка, чтобы вы продавали именно их объекты, не имея альтернатив.
Прозрачные комиссии — основа долгосрочной работы. Один пойманный обман от партнёра — и вы теряете не только деньги, но и доверие своих клиентов.