Plusy i minusy nieruchomości turystycznych na Bali: 8 argumentów za i 5 ryzyk
JŻ
Jewgienij Żujkow
Analityk inwestycyjny, felietonista
Autor - Jewgienij Żujkow, analityk inwestycyjny. Felieton autorski na Balinsky.
Jewgienij Żujkow przeanalizował, dlaczego inwestorzy wybierają Bali i czym ryzykują. Ocena - na październik 2024 roku.
Plusy
- Niskie ryzyko polityczne. Władze starają się nie opowiadać po niczyjej stronie. Prawdopodobieństwo, że nieruchomość zostanie odebrana z powodów politycznych, jest niskie.
- Gospodarka rośnie. Ponad połowa turystów na Bali to sami Indonezyjczycy. Gdy się bogacą, rośnie popyt.
- Stabilna rupia. Przez 5 lat do 2024 roku rupia traciła wobec dolara nie więcej niż 3% rocznie.
- Rynek rośnie i staje się coraz lepszy jakościowo.
- Ruch turystyczny odbudował się po 2019 roku i dalej rośnie.
- Turyści z wielu krajów. Ponad 8 dużych krajów, głównie rozwiniętych, - wypłacalni goście.
- Władze chętnie przyjmują ekspatów i turystów - widać to po polityce wizowej.
- Na wyspę wchodzą duże międzynarodowe projekty. To też przyciąga zagranicznych gości.
Uwaga redakcji. W październiku 2026 roku rupia spadła do rekordowego poziomu - 18 087 za dolara. Punkt 3 warto sprawdzić ponownie w momencie zakupu.
Ryzyka
- Słaba kontrola budowy. Budynek może nie zostać odebrany po zakończeniu, jeśli zbudowano go z naruszeniami.
- Grunt może nie nadawać się pod zabudowę. Zdarza się, że buduje się z założeniem, że status gruntu później się zmieni. A może się nie zmienić. Nieruchomość na „niewłaściwym” gruncie to minus 100% zainwestowanych pieniędzy.
- Jakość budowy. Najczęściej pozostawia wiele do życzenia. Źle zbudowany dom to przestoje i naprawy.
- Brak własności na zawsze. Cudzoziemcy zwykle kupują leasehold - długoterminową dzierżawę, z reguły do 30 lat. Przedłużenie może zakwestionować właściciel gruntu. A sama nieruchomość co roku traci około 3,3% wartości. Wzrostu ceny przy leaseholdzie autor w ogóle nie zakłada.
- Przegrzanie niektórych okolic i typów nieruchomości. Można kupić obiekt, który trudno sprzedać i który mało przynosi.
Wniosek autora
Bali na razie pozostaje dobrym aktywem, by rozłożyć pieniądze do różnych koszyków i mieć wysoki przepływ gotówki. Rynek rządzi się własnymi prawami i słabo zależy od światowych trendów. Najważniejsze - wybierać rozsądnie.
Więcej o ryzykach związanych z gruntem i pozwoleniami: PBG i SLF na Bali, przedłużenie leaseholdu.
O autorze
Jewgienij Żujkow - analityk inwestycyjny, autor kanału na Telegramie [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- od 2012 roku analizuje produkty inwestycyjne, od 2015 - projekty w sektorze realnym;
- w latach 2021–2022 - doradca inwestycyjny w rejestrze Banku Rosji (nr 105);
- w latach 2022–2023 - dyrektor operacyjny firmy deweloperskiej Golden Tree na Bali;
- prowadził badania rynku dla projektów hotelowych na Bukit;
- wykładowca gościnny w „MKB Inwestycje”, rosyjski certyfikat kwalifikacyjny FFMS 1.0.
Opinia autora może się różnić od stanowiska redakcji Balinsky.