Trzy pytania do sprzedawcy „inwestycyjnej” nieruchomości: jeśli nie ma odpowiedzi, zwrot jest wymyślony
JŻ
Jewgienij Żujkow
Analityk inwestycyjny, felietonista
Autor - Jewgienij Żujkow, analityk inwestycyjny. Felieton autorski na Balinsky.
Jewgienij Żujkow zauważył ten sam obraz na Bali i w rosyjskich kurortach - Archyz, Krasna Polana, Ałtaj, Krym. Całe kwartały z ładnymi wizualizacjami i hasłami o „potencjale inwestycyjnym”. Tekst - luty 2026 roku.
Trzy proste pytania
Autor zadawał sprzedawcom trzy pytania:
- Ilu turystów przyjeżdża w to miejsce i kim są?
- Ile średnio kosztuje noc (ADR)?
- Jakie jest obłożenie?
Zwykli handlowcy gubili się i odpowiadali: „No jak to, przecież to inwestycja, turystyka przecież rośnie!” Szef sprzedaży dużego dewelopera zaproponował, by przekazać pytania analitykom.
Dlaczego to ważne
Nie można obiecywać zwrotu, obłożenia i zysku, jeśli nie wiadomo, skąd mają się wziąć. Bez odpowiedzi na te trzy pytania liczby dotyczące zwrotu niczym nie są poparte.
Kto ryzykuje
Deweloper i pośrednik zarabiają w momencie sprzedaży. Kiedy i ile zarobi kupujący - nie wiadomo. Całe ryzyko spada na niego, a transakcję opakowuje się w „inwestycję” z ładnymi wykresami.
Jak wygląda prawdziwa transakcja inwestycyjna
Zdaniem autora - inaczej. Deweloper sam inwestuje: kupuje grunt, załatwia dokumenty, uzgadnia projekt i bierze na siebie pierwsze ryzyka. Potem przyciąga inwestora. I zarabiają razem - na dochodzie z wynajmu albo ze sprzedaży. Ryzyka są podzielone.
Co zrobić kupującemu
Przed zakupem zapytaj sprzedawcę o te trzy liczby i poproś o źródło. Można je porównać z niezależnymi danymi - na przykład ze statystykami najmu według okolic Bali.
O autorze
Jewgienij Żujkow - analityk inwestycyjny, autor kanału na Telegramie [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- od 2012 roku analizuje produkty inwestycyjne, od 2015 - projekty w sektorze realnym;
- w latach 2021–2022 - doradca inwestycyjny w rejestrze Banku Rosji (nr 105);
- w latach 2022–2023 - dyrektor operacyjny firmy deweloperskiej Golden Tree na Bali;
- prowadził badania rynku dla projektów hotelowych na Bukit;
- wykładowca gościnny w „MKB Inwestycje”, rosyjski certyfikat kwalifikacyjny FFMS 1.0.
Opinia autora może się różnić od stanowiska redakcji Balinsky.