Jak liczymy

Każda liczba na stronie — cena za m² na tle rejonu, stawki najmu sąsiadów, rentowność — jest liczona według jawnej metody. Tu opisujemy, skąd są dane, co oznacza każdy wskaźnik i gdzie dane mają swoje granice.

Dane zaktualizowane: wrzesień 2026.

Skąd są dane

Katalog Balinsky
Ceny ofertowe, powierzchnia, sypialnie, okres dzierżawy, stan budowy i pozwoleń — według dewelopera
363 wille, 431 apartamentów
Baza najmu krótkoterminowego (estatemarket.io)
Stawki za noc, typ obiektu, liczba sypialni, współrzędne
10 170 obiektów w rejonach katalogu
Ogłoszenia najmu długoterminowego
Czynsz miesięczny, typ, sypialnie, rejon
735 ogłoszeń, 30 marca 2026 — 14 lipca 2026
Oficjalne statystyki i przepisy
Ruch turystyczny i obłożenie hoteli (BPS Bali), prawa do gruntu (PP 18/2021), podatki
Linki w każdym artykule

Co oznaczają wskaźniki

Mediana: Środek szeregu: połowa obiektów jest tańsza, połowa droższa. Jedna willa za kilka milionów jej nie przesuwa, dlatego używamy mediany, a nie średniej.
Środkowa połowa (25.–75. percentyl): Przedział, w którym mieści się środkowa połowa cen. Pokazuje, jak bardzo różnią się ceny w rejonie.
Cena za m²: Cena ofertowa podzielona przez powierzchnię mieszkalną z ogłoszenia. Działka, taras i basen nie są wliczone.
Orientacyjnie (*): Mniej niż 30 obserwacji. Taka liczba to obserwacja, a nie wniosek o rejonie.
Rejon obiektu na wynajem: Obiekt najmu krótkoterminowego przypisujemy do rejonu najbliższego obiektu z katalogu w promieniu 1,5 km. Dalszych nie liczymy.
Status PBG/SLF: To, co podał deweloper: pozwolenie na budowę (PBG), zaświadczenie o przydatności do użytkowania (SLF), złożony wniosek lub brak danych. Nie sprawdzamy numerów w rejestrze.

Jak liczymy rentowność

Bierzemy medianę stawki za noc podobnych willi w pobliżu (ten sam typ i liczba sypialni).
Mnożymy przez 365 i przez obłożenie. Scenariusz bazowy to 65%, obok pokazujemy 55% i 75%. Dane o obłożeniu w bazie są niewiarygodne (zablokowane daty w kalendarzu liczą jako zajęte), dlatego używamy scenariuszy, a nie „rzeczywistego obłożenia”.
Odejmujemy koszty: prowizje platform 15%, zarządzanie 20%, eksploatacja 6%, lokalny podatek od zakwaterowania (PBJT) 10% — razem 51% przychodu brutto. Podatek dochodowy (10% dla rezydenta, do 20% dla nierezydenta) dochodzi osobno, bo zależy od twojego statusu.
Dzielimy przez cenę zakupu. Wynik jest przed amortyzacją dzierżawy: grunt jest dzierżawiony, a prawo wygasa po 25–30 latach.

Wyniki według rejonów: rentowność najmu willi na Bali według rejonów.

Czego te dane nie pokazują

Cen transakcyjnych. Na Bali się ich nie publikuje; pokazujemy ceny ofertowe.
Całego rynku. Katalog to deweloperzy, którzy publikują u nas; rynek wtórny jest słabo reprezentowany.
Czystości prawnej. Dokumenty pokazujemy według dewelopera i ich nie poświadczamy. Przed zapłatą zleć sprawdzenie tytułu i pozwoleń notariuszowi PPAT lub prawnikowi.
Przyszłości. Dawne stawki najmu i ceny nie gwarantują przyszłych.

Aktualizacje i poprawki

Ceny i stawki przeliczamy co miesiąc; data obliczeń jest podana na każdej stronie z danymi.
Każdy obiekt liczymy tak samo: deweloper nie może wpłynąć na wyliczenia dla swojego obiektu.
Znalazłeś błąd w cenie, dacie lub statusie pozwolenia? Napisz do bota na Telegramie — potwierdzone błędy poprawiamy i aktualizujemy datę.