Ramada Nusa Dua by Wyndham: wat het merk oplevert en wat eigenaren houden
Balinsky sprak met het team van Teus Group over Ramada Nusa Dua by Wyndham — een hotelproject in Nusa Dua dat wordt beheerd door de internationale keten Wyndham. De hoofdvraag: is het merk van de operator een echt voordeel voor de eigenaar van een unit, of alleen marketing?
De experts — Alexander, Director of Development bij Teus Group (woont 4 jaar op Bali), en Artem Borovsky, hoofd partnerverkoop bij Teus Group.
De cijfers hieronder komen van de gasten. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. Wat Wyndham is
Volgens de gasten:
- ongeveer 9.300 hotels in 95 landen; het bedrijf is 40 jaar oud;
- 34 hotels in Indonesië, 4 op Bali;
- meer dan 115 miljoen leden in het loyaliteitsprogramma.
Ramada by Wyndham is een van de kernmerken van de keten, segment upscale (4 en 4+ sterren). Het eerste project van Teus Group op Bali, Amani Melasti, op 250 m van het strand Karma Kandara, valt ook onder een Wyndham-merk.
2. Het contract met de operator komt vóór de verkoop
- Volgens de gasten is het hoofdcontract met Wyndham vóór de presale getekend. Een hoofdcontract, geen voorovereenkomst.
- Vóór de ondertekening controleerde Wyndham de grond, het project, het bedrijf, de oprichters en de financiën.
- Valt de controle negatief uit, dan wordt het hoofdcontract gewoon niet getekend.
3. Dubbele controle van de bouw
- Het project is vanaf het begin volgens Wyndham-normen ontworpen: dienstruimtes, looproutes van personeel, afmetingen, zelfs de plek van de lichtschakelaars.
- Volgens de gasten komt in elke bouwfase een vertegenwoordiger van Wyndham langs. Dat is een tweede controle, naast het eigen bouwtoezicht van de ontwikkelaar.
- De normen schrijven een minimale betonkwaliteit en verticale waterdichting voor — tegen vocht en schimmel.
- Voor de bouwperiode is er een All Risk-verzekering.
- Ten tijde van het interview was de fundering klaar en kwam de bouw uit de funderingsfase.
4. Waar de gasten vandaan komen
Drie hoofdkanalen, volgens de gasten:
- reisbureaus en pakketreizen;
- het loyaliteitsprogramma van Wyndham — een mailing naar leden vóór de opening;
- boekingssites.
Een particuliere eigenaar betaalt boekingssites 15–20%. Een grote keten betaalt volgens de schatting van de gasten mogelijk minder — bijvoorbeeld rond de 10%.
5. Prognose van de bezetting
- Model van Teus Group: 75% in het eerste jaar, daarna groei tot 83%. De prognose loopt over 5 jaar.
- Volgens de gasten is het eerste jaar van een nieuw hotel altijd het zwaarst: het heeft reviews en bekendheid nodig.
- Een Wyndham-hotel in Seminyak heeft volgens hen een bezetting van ongeveer 80%, bij zo'n $100 per nacht. De gasten gaven aan de prijs niet te hebben gecontroleerd.
6. Hoe de inkomsten worden verdeeld
Het hotel werkt met een verhuurpool. De inkomsten van alle kamers worden opgeteld en volgens coëfficiënten verdeeld. Die coëfficiënten komen volgens de gasten uit de regels van Wyndham:
- kamertype (standaard of suite);
- verdieping;
- uitzicht;
- oppervlakte.
Per unit ligt de coëfficiënt ongeveer tussen 1,01 en 2.
Voorbeeld uit het interview: unit 316, 3e verdieping, 33 m², prijs $122.900, $105 per nacht in de berekening.
7. Wat de eigenaar overhoudt
Berekening per $100 inkomsten van een unit, volgens de gasten:
- 20% is de beheervergoeding. Er blijft $80 over.
- Van die $80 gaat nog 30,5% af: hotelexploitatie (personeel, commissies, nutsvoorzieningen, telefoon en internet) — 20%, renovatiefonds — 4%, marketing — tot 5%, onvoorziene kosten en verzekering — 1,5%.
- Er blijft ongeveer $55,60 over.
- Belasting: 10% als de beheermaatschappij optreedt als belastingagent (voor eigenaren met een Indonesisch belastingnummer, NPWP).
- Resultaat: ongeveer $50 van de $100, grofweg 50/50.
De exploitatiekosten liggen volgens de gasten eerst rond 20–22% en dalen na verloop van tijd tot 18%.
8. Wat je in het contract moet controleren
- Wat er gebeurt als de operator zijn doelen niet haalt. De gasten vermoedden dat de beheerder dan vervangen kan worden, maar gaven geen exact antwoord uit het contract.
- Hoe de eigenaar rapporten ziet. Volgens de gasten krijgt elke investeerder een persoonlijk account op de website van Wyndham met rapporten over zijn unit.
9. Nadelen van een merk
Volgens de gasten:
- minder vrijheid — de normen zijn verplicht;
- een groot bedrijf verandert minder snel van koers;
- het werk is zwaarder voor de ontwikkelaar.
Het voordeel is volgens hen stabiliteit: een ketenoperator hangt niet af van de plannen van één persoon.
10. Liquiditeit bij doorverkoop
Wat de doorverkoop beïnvloedt, volgens de gasten:
- de locatie;
- wie het object beheert en welke cijfers het laat zien;
- wie het heeft gebouwd;
- de bekendheid van het merk — vooral voor buitenlandse kopers.
Grond rond Melasti is volgens de analisten die de gasten aanhalen het afgelopen jaar 8–10% in waarde gestegen.
Het volledige interview (in het Russisch) is te bekijken via de videoknop hieronder.
