Pronoia: 90% bezetting via retreats, niet via Booking en Airbnb
Balinsky nam een interview op bij Pronoia — een resort met villa's in Jimbaran. Het ging over waar de gasten vandaan komen, hoe de verhuur werkt en wat een koper van een villa krijgt. Hieronder de hoofdzaken.
De expert — een vertegenwoordiger van Pronoia. Haar naam valt niet in de opname. Ze woont viereneenhalf jaar op Bali. Ze kwam een maand als gast naar Pronoia en bleef daarna om er te werken: ze gaf trainingen aan kinderen en volwassenen.
De cijfers hieronder komen van de vertegenwoordiger van Pronoia. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. Bezetting — ongeveer 90%
Volgens haar is de bezetting van de villa's bij Pronoia 90%. Zelfs tijdens corona was het 90%. Op Booking zijn vrije data meestal maar voor een of twee nachten.
2. Gasten komen via retreats, niet via Booking
- Ongeveer 90% van de gasten wordt volgens haar gebracht door retreatbedrijven. Met een aantal daarvan zijn contracten gesloten.
- Een villa komt alleen op Booking in de gaten tussen retreats, zodat ze niet leeg staat.
- Een retreat is een pakket: verblijf, maaltijden, trainer of coach, excursies. Daarom liggen volgens haar zowel de prijs als de vraag hoger.
3. Soorten retreats
- Zakelijke retreats. Bedrijven uit Hongkong en Singapore sturen managers voor 4 dagen: rust, sport, teambuilding, training.
- Fitness-bootcamps. Een groep traint 's ochtends en 's avonds.
- Individuele programma's met een trainer. Eerst een lichaamsanalyse, daarna rustige trainingen op maat.
- Een gewone retreat duurt 2–3 weken. Sommige duren tot 3 maanden.
4. De rendementsberekening van Pronoia
- Villa met 1 slaapkamer — 12,7% per jaar, terugverdientijd 7,8 jaar.
- Villa met 2 slaapkamers — 13,3% per jaar, terugverdientijd 7,5 jaar.
Volgens haar is dit gebaseerd op gegevens van villa's die de afgelopen jaren al draaiden. Een maandoverzicht van de boekingen kan op verzoek worden getoond. Wat te controleren: dat overzicht — vóór de aankoop.
5. Zelf verhuren mag niet
- Alle villa's worden alleen verhuurd door het beheerbedrijf van Pronoia. Zelf verhuren of eigen schoonmakers inhuren mag niet.
- De reden is volgens haar het niveau van een vijfsterrenhotel vasthouden.
- Het beheerbedrijf maakt de villa, het zwembad en het terrein schoon en doet klein onderhoud: airco, zwembad, verf.
- De villa mag zonder beperkingen worden verkocht — ook een paar maanden na aankoop.
6. Vier manieren van bezit
- Er zelf het hele jaar wonen.
- Een half jaar wonen, een half jaar verhuren.
- Twee maanden per jaar komen, de rest van de tijd verhuren.
- Alleen verhuren, zonder eigen verblijf.
Elke december mailt het beheerbedrijf de eigenaren: kies het plan voor het jaar en de maanden van je verblijf.
7. Grond en betaling
- De erfpacht is 31 jaar plus een recht op verlenging met 25 jaar.
- Aanbetaling 30%, daarna betalingen per bouwfase, de laatste 10% aan het eind.
- In de presale is er volgens haar 10% korting. Wie alles in één keer betaalt, krijgt nog 6%.
8. Bouwtijd
- Er wordt in drie fasen gebouwd.
- Het doel is 12 maanden. Rekening houdend met ceremonies en feestdagen op Bali plannen ze 15–18 maanden.
- Volgens haar staat in het contract: lopen ze uit, dan woont de koper gratis in het complex tot de villa klaar is.
9. Het complex
- Het resort heeft een groot zwembad, een restaurant, een sportschool en een coworkingruimte met kantoren en een zaal.
- De nieuwe villa's hebben 1 of 2 slaapkamers, elk met een eigen ingang. Het parkeren is gezamenlijk; over het terrein rijdt een buggy.
- De villa's worden opgeleverd met meubels en apparatuur: keuken, kookplaat, oven, grote koelkast, tv.
- De precieze modellen worden volgens haar nog gekozen.
10. Waarom Jimbaran
- 10 minuten naar het vliegveld, zonder files. Ongeveer 25 minuten naar Uluwatu, ongeveer 30 naar Canggu.
- Een rustige buurt: vooral gasten van 35+, ondernemers en leidinggevenden die genoeg hebben van drukte.
- Aan de kust liggen vijfsterrenhotels: Four Seasons, Raffles, InterContinental, Belmond.
- Volgens haar hebben de autoriteiten een plan aangekondigd om Jimbaran te ontwikkelen: nieuwe wegen, ook langs het strand.
- In de buurt zijn een internationale school, supermarkten en een bioscoop.
Het volledige interview (in het Russisch) staat achter de videoknop hieronder.