Oceaniq: $3.000 bouwkosten per m² en wat kopers op Bali moeten weten
Balinsky nam een interview op met Andrej Chazov, de ontwikkelaar achter Oceaniq. Het ging over kosten, vergunningen, rendement en termijnen. Hieronder de belangrijkste punten voor wie overweegt te kopen.
De expert — Andrej Chazov, ontwikkelaar van Oceaniq. Vóór Bali bouwde hij 7 jaar in Rusland. Op Bali heeft het bedrijf Oceaniq 1 (wordt nu opgeleverd), Oceaniq 2 en Oceaniq Nusa Penida.
De cijfers hieronder komen van de ontwikkelaar zelf. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. Kostprijs — ongeveer $3.000 per vierkante meter
Volgens Andrej kost elke vierkante meter verkoopbare oppervlakte Oceaniq ongeveer $3.000. Alles zit erin: grond, bouw, verkoop, marketing, overhead en belastingen.
- De marge is volgens hem 10–15%.
- Makelaarscommissies op Bali liggen tussen 7 en 14%. Als Oceaniq 12% zou betalen, zegt Andrej, ging de hele winst weg.
- Veel ontwikkelaars kennen volgens hem hun echte kostprijs niet. Dan bestaat het risico dat oude projecten worden afgebouwd met geld van nieuwe.
- De juiste aanpak is volgens hem een apart bedrijf per project en gescheiden geldstromen.
2. Een bouwvergunning is geen verhuurvergunning
- Voor verhuur per nacht is grond met een toeristische bestemming nodig (de "roze" zone).
- Op woongrond (de "gele" zone) kun je een PBG — een bouwvergunning — krijgen voor je eigen villa. Maar een vergunning om als hotel te verhuren krijg je daar volgens Andrej niet.
- Amdal is een milieucertificaat. In de praktijk is het een grote goedkeuringsprocedure: verkeer, buren, omwonenden, natuur.
- Andrejs indruk — statistieken heeft hij niet — is dat meer dan de helft van de verkochte of te koop staande projecten ernstige problemen met documenten heeft.
3. De overheid controleert strenger
Volgens Andrej ziet de overheid een bouwhausse, terwijl de toeristenbelasting nauwelijks stijgt. Een toeristisch object moet 10% belasting betalen. Objecten worden nu gecontroleerd en sommige projecten worden gesloten of stilgelegd. De druk geldt volgens zijn waarneming voor iedereen — buitenlanders en locals.
Omwegconstructies zoals een "gastenverblijf van de grondeigenaar" werken volgens hem maar een beperkte tijd. Investeringsfondsen stappen niet in zulke projecten.
4. Waarom bouwprojecten stilvallen
De keten zoals Andrej die beschrijft: problemen met documenten → verkoop stokt → geld raakt op → de bouw vertraagt of ligt stil. Opnieuw opstarten is heel moeilijk. Volgens hem heeft Oceaniq de bouw nooit stilgelegd.
5. Termijnen: het voorbeeld van Oceaniq 1
- De oplevering was aangekondigd voor eind 2025. Vanaf eind 2025 werden sleutels overhandigd, maar in juli 2026 was het project nog niet klaar.
- De reden volgens Andrej: tijdens de bouw is het niveau verhoogd — Technal-ramen uit Frankrijk, sanitair van Kohler, deuren van 3 meter hoog. De leverancier van de ramen sloot zijn dealer in Singapore — de afwerking was klaar, maar er waren geen ramen.
- Investeerders vroegen volgens hem alleen om een duidelijke datum. Boetes zijn er niet.
- Andrej zegt dat hij op Bali geen enkel project kent dat op tijd is opgeleverd. Er wordt hier volgens zijn schatting drie keer langzamer gewerkt dan in Rusland.
6. Rendement: alles hangt af van de berekening
Balinsky rekende een villa met 1 slaapkamer van $589.000 door. Om 12% per jaar op te leveren, moet die voor $540 per nacht verhuurd worden bij ongeveer 70% bezetting.
- Het model van Oceaniq gaat ook uit van 70% bezetting, met een nachtprijs van ongeveer $350, volgens Andrej.
- Het doel voor een opgeleverde villa is ongeveer 10% per jaar op de prijs.
- De berekening van Balinsky bij $300–350 per nacht komt uit op ongeveer 5–6%. Andrej had die berekening niet gezien.
- Velen rekenen het rendement vanaf de presaleprijs — dan kom je op 14% of meer. Volgens Andrej is het juister om uit te gaan van de gemiddelde prijs tijdens de bouwperiode.
- Het grootste rendement komt volgens hem niet uit verhuur, maar uit prijsstijging tijdens de bouw.
7. Grond in erfpacht: 48 jaar
De grond wordt langdurig gehuurd (leasehold): 30 jaar plus verlenging, volgens Andrej in totaal 48 jaar volgens het contract. De verlenging is vastgelegd in een notariële akte. Er hoort een bijbetaling bij, die Andrej klein noemt.
Wat je in het contract moet nakijken: wat de verlenging kost, wanneer en hoe die plaatsvindt. Contracten zijn volgens hem bij iedereen anders opgebouwd.
8. Doorverkoop
- Volgens Andrej waren er 6–8 doorverkopen, de laatste begin dit jaar. Ze werden binnen 1–2 maanden verkocht.
- Villa's met 3 slaapkamers: een koper bood $1 miljoen, maar alle 7 eigenaren weigerden te verkopen. De eigen taxatie van het bedrijf lag toen onder $1 miljoen.
9. Wat er op de markt is veranderd
- De Russischtalige markt is gekrompen: minder kopers en minder ontwikkelaars. Met de buitenlandse markt is volgens Andrej niets gebeurd.
- In 2022–2023 zijn er volgens zijn cijfers ongeveer 300 nieuwe ontwikkelaars bijgekomen.
- Het aantal deals van Oceaniq is gestegen, het gemiddelde bedrag gedaald. Meer dan de helft van de deals van het jaar waren herhaalaankopen.
- Grondprijzen in echte transacties zijn volgens zijn schatting in 2–3 jaar 2 tot 3 keer zo hoog geworden. Kijk naar transactieprijzen, niet naar advertenties.
10. Wie beter niet kan kopen
Volgens Andrej:
- wie zijn laatste geld investeert;
- wie niet bereid is de markt te begrijpen — er zijn veel risico's;
- beginnende beleggers.
Het volledige interview (in het Russisch) vind je via de knop "Video bekijken" hieronder.
