IJI Group: wat kopers van vastgoed op Bali moeten weten
Balinsky sprak met projectontwikkelaar IJI Group ter plaatse in Pandawa — in het opgeleverde Rahya Villas en op de bouwplaatsen van Eighth Sense en Body Sense. Hieronder de hoofdpunten voor wie overweegt te kopen.
De expert — Anna Osipenko, oprichter en CEO van IJI Group. 15 jaar in de bouw: ze begon als makelaar en leidde daarna een hoofdaannemer in Oekraïne — woonwijken met eengezinswoningen en woontorens van 25–30 verdiepingen. Jurist van opleiding. Ze komt al 19 jaar naar Bali en bouwt hier sinds vijf jaar. Het bedrijf heeft een eigen beheermaatschappij, IJI Home.
De cijfers hieronder komen van de ontwikkelaar. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. In een hotel koop je inkomen, geen vierkante meters
Elke extra vierkante meter betekent meer airco en langer schoonmaken. Volgens Anna betekenen 10 minuten extra schoonmaak per kamer in een complex van 73 units drie extra medewerkers. Die betaalt de eigenaar. Een kamer „voor jezelf” en een kamer „voor inkomen” zijn twee verschillende aankopen.
2. Een eenvoudige formule
Prijs per nacht × bezette nachten per maand ÷ 2 ≈ wat de eigenaar overhoudt.
- Booking neemt ongeveer 24% (18% basis plus toeslagen voor zijn programma's).
- De beheerder neemt ongeveer 20% van de omzet.
- Nog iets voor verbruiksartikelen.
Voorbeeld uit het interview: een unit verdient $3.000 in een maand → de eigenaar houdt ongeveer $1.550–1.600 over.
3. Een voorbeeld van een opgeleverd project
Rahya Villas werd opgeleverd in september 2024 — twee weken na de datum in het contract. De bezetting lag volgens de ontwikkelaar het afgelopen halfjaar op 89–96%, nu op 93%.
Een villa met 2 slaapkamers kostte in de presale ongeveer $190.000, de laatste beschikbare kost nu $250.000. De berekening in het interview (ongeveer $130 per nacht, 93% bezetting, alle kosten en belastingen): ongeveer 10,5% per jaar op de presaleprijs en ongeveer 8% op de huidige prijs.
4. Appartementen verhuren nu beter dan villa's
Volgens de rapporten van IJI Group zijn appartementen beter bezet en leveren ze een paar procent meer op. Gasten willen privacy: zelfs vriendengroepen boeken liever aparte kamers dan één grote villa.
Villa's worden vaker voor eigen gebruik gekocht: in Eighth Sense mag de eigenaar tot 45 dagen per jaar in zijn unit verblijven.
5. Je kunt de beheerder niet in je eentje wisselen
Het belangrijkste om vóór de koop te begrijpen. In een hotelcomplex kun je één unit niet uit de gezamenlijke pool halen: lobby, beveiliging, opslag en dienstruimtes zijn gedeeld. De operator kan alleen voor het hele complex worden vervangen, als de meerderheid van de eigenaren ontevreden is.
Vooraf controleren: de rapporten van de beheerder over een project dat al draait. IJI Group belooft eigenaren een app met bezetting en inkomsten in realtime.
6. Zo verloopt de koop
- Het contract wordt gesloten met het bedrijf van de ontwikkelaar (PT PMA), dat de grond pacht.
- 30% aanbetaling, de rest in termijnen tot het einde van de bouw.
- Na oplevering: een overdrachtsprotocol, een notariële onderpachtovereenkomst en een contract met de beheerder. Ongeveer een maand.
- Via de onderpacht krijgt de koper dezelfde rechten als de ontwikkelaar onder de hoofdpacht van de grond.
- Bij appartementen wordt de grond verdeeld naar het vloeroppervlak-aandeel van elke unit.
7. Grond en vergunningen
- Grondpacht van 30 jaar plus een gegarandeerde verlenging van 25 jaar. Na aftrek van de bouwtijd resteert 28 jaar. De verlenging kost volgens schatting van de ontwikkelaar ongeveer $8.000–10.000 per unit.
- Voor kortetermijnverhuur moet de bouwvergunning (PBG) de bestemming „hotel” vermelden. De hotelvergunning ligt bij de beheerder.
- Het perceel mag niet volledig bebouwd worden: in deze zone maximaal 60%.
- Per 8 oktober 2026: Eighth Sense heeft een PBG en milieucertificaten, de volgende stap is de SLF (gebruiksvergunning). Voor Body Sense zijn de leges betaald en wordt de PBG-aanvraag ingediend.
8. Hoe de ontwikkelaar het risico op een onafgebouwd project verkleint
- De grond wordt volledig gekocht vóór de verkoop begint.
- Ongeveer 25% van het bouwgeld is eigen geld.
- De marge van een ontwikkelaar op Bali is volgens Anna 18–22%. Zodra ongeveer 80% van de units verkocht is, is de bouw dus volledig gefinancierd. In Eighth Sense zijn nog 18 van de 73 units beschikbaar.
- Kopers die te laat betalen, riskeren een boete tot 10% van de unitprijs, plus nog eens 10% bij weigering te betalen.
9. Wie beter niet kan kopen
Volgens Anna:
- wie binnen 3 maanden voor het dubbele wil doorverkopen;
- wie zijn laatste geld investeert;
- wie geen reserve heeft voor de termijnbetalingen.
10. Bijna klaar of vroege bouwfase
- Bijna klaar — korter wachten. Eighth Sense gaat volgens de planning van de ontwikkelaar in het voorjaar van 2027 (april–mei) verhuren. Beschikbare units: $126.000 (lage verdiepingen), $136.000 (hoge verdiepingen), ongeveer $180.000 (maisonnettes met 2 slaapkamers).
- Vroege fase — langer wachten, meer potentiële prijsstijging. Body Sense is een wellnessresort met programma's vanaf 7 nachten; de wachttijd is ongeveer twee jaar.
Waarom Pandawa
Volgens de ontwikkelaar is ongeveer de helft van de gasten Indonesisch, uit Jakarta en van andere eilanden: zij vakantievieren rond Nusa Dua, Pandawa en Melasti, niet in Canggu. Een andere grote groep zijn Australiërs. De overheid investeert in de Bukit: de tolweg vanaf het vliegveld, nieuwe wegen en een tweede pompstation voor water.
Het volledige interview (in het Russisch) is te bekijken via de videoknop hieronder.
