HQC: vertraging bij Ardhana en de nieuwe presale Aravita
Balinsky nam een interview op met High Quality Construction (HQC) in een afgebouwde villa van Ardhana Residence. Het ging over de vertraging van de appartementen, de verhuur van de villa's en het nieuwe presale-project — Aravita Residence in Nusa Dua. Hieronder het belangrijkste voor wie overweegt te kopen.
De expert — Andrej, hoofd verkoop bij HQC. Hij is verantwoordelijk voor het commerciële deel, niet voor de bouw.
De cijfers hieronder komen van Andrej. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd. Het interview is eind februari 2026 opgenomen.
1. Ardhana: villa's klaar, appartementen nog niet
- Het complex telt 23 villa's en 58 appartementen.
- De villa's zijn volgens Andrej volledig klaar en gemeubileerd. Een deel wordt sinds november 2025 verhuurd, de rest was in december klaar.
- De appartementen moesten rond nieuwjaar 2026 klaar zijn. Nu is er volgens zijn schatting nog een jaar nodig. Voortgang — ongeveer 40%.
- De ruwbouw is bijna af: bij één gebouw moet de bovenste verdieping nog. Daarna volgen afwerking en installaties.
2. Waarom de vertraging
- De bouwregels veranderden. Toen de villa's begonnen, mocht het nog volgens de oude regeling. Voor de appartementen was al een PBG — een bouwvergunning — nodig.
- Een PBG krijgen duurde volgens Andrej bij veel ontwikkelaars lang: het systeem had storingen en aanvragen werden traag behandeld.
- Daarbij kwamen lange stortbuien in het regenseizoen.
- Kopers van appartementen kregen volgens hem een keuze: een extra rendementsgarantie, korting op de unit of een extra jaar rendement. De meesten gingen akkoord met wachten.
3. Hoe de villa's nu verhuren
- Volgens Andrej lag de bezetting in januari en februari boven 80% voor het complex en boven 90% voor villa's met 1 slaapkamer. Dat is hoogseizoen; een eerlijk cijfer belooft hij pas na 12 maanden.
- De ontwikkelaar rekent zelf met 80%.
- Van de 23 villa's worden er 5 per maand verhuurd (ongeveer 20%), de rest per nacht via Booking en Airbnb.
- Zolang ernaast gebouwd wordt, krijgen gasten tot 40% korting.
4. Prijzen voor maandhuur
Volgens Andrej (schoonmaak en was inbegrepen):
- villa met 1 slaapkamer — ongeveer $2.000 per maand;
- villa met 2 slaapkamers — ongeveer $3.000;
- villa met 3 slaapkamers voor een jaar — tot $4.000 per maand, met korting voor het lange contract.
5. Grond en verhuurvergunning — wat te controleren
- De grond onder Ardhana is volgens Andrej „geel” (woongrond). Je mag er langdurig wonen.
- Voor verhuur per nacht hebben de villa's een Pondok Wisata — een vergunning voor een klein gastenverblijf. Daarmee kun je meerdere villa's in één pool combineren. Het buurperceel is van een Indonesiër — de vroegere eigenaar van de grond.
- Balinsky vroeg in het interview hoe betrouwbaar dit is. Andrej antwoordde dat het bedrijf regels gebruikt die de Indonesische wet biedt. Een groot hotel heeft volgens hem „roze” (toeristische) grond nodig — zoals bij hun project Satori in Nusa Dua.
- Tip voor kopers: laat een jurist nagaan op welke basis de unit per nacht verhuurd wordt.
6. Verkoop en geld voor de bouw
- De villa's van Ardhana zijn volgens Andrej voor ongeveer 95% verkocht. De appartementen voor ongeveer 75%; er staan er nog zo'n 14 te koop, doorverkopen meegerekend.
- Een appartement kost volgens hem ongeveer $100.000–120.000.
- Het geld uit de verkoop is volgens hem al in de bouw gestoken. Afhankelijkheid van nieuwe verkopen ziet hij niet.
7. Aravita Residence — de nieuwe presale
- Een perceel van 2,6 ha in Nusa Dua. Alleen villa's — 75 stuks, met 1 tot 4 slaapkamers. Geen appartementen of hotel.
- Op het terrein — restaurants, spa, yoga, zwembad en koudwaterbad.
- De duurste villa's kosten volgens Andrej meer dan $900.000.
- De verkoop begon in december 2025. Ten tijde van de opname was volgens hem de helft van de villa's verkocht. Voor maart 2026 werd een prijsverhoging overwogen.
- Het terrein is geëgaliseerd en ingemeten; opslag, een wapeningswerkplaats en huisvesting voor arbeiders zijn gebouwd. Het perceel is klaar voor de funderingen.
8. PBG voor Aravita — met terugbetalingsclausule
- Ten tijde van de opname was de PBG nog niet verleend. De villa's zijn in groepen verdeeld; de eerste aanvraag betreft 16 villa's.
- Volgens Andrej staat in het contract een termijn voor de PBG. Komt die er niet op tijd, dan wordt het geld terugbetaald.
- Dit is geen garantie op de vergunning, maar een plicht om het geld terug te geven. Lees de voorwaarden in het contract zelf.
- Volgens Andrej had Satori deze clausule al: de PBG voor 38 villa's kwam binnen 4 maanden.
9. Rendement — volgens de ontwikkelaar
- In het contract staat volgens Andrej een rendementsgarantie van 6% per jaar. Alles daarboven gaat naar de eigenaar.
- Het financiële model van de ontwikkelaar verwacht 8–11% per jaar, afhankelijk van de villa.
- Voor doorverkoop tijdens de bouw noemt hij als voorzichtige richtlijn een prijsstijging van 30%.
- Als grootste risico's noemt de ontwikkelaar zelf het uitblijven van de PBG en overmacht. Het risico op geldtekort is volgens hem weg: het minimale verkoopdoel is gehaald.
10. Wat er na de vertraging is veranderd
Volgens Andrej bij nieuwe projecten:
- meer tijd inplannen voor de bouw;
- eerst grond, vergunningen en financieel model voorbereiden, pas daarna verkopen;
- elke bouwfase filmen, zodat kopers elke week of twee de voortgang zien.
11. Voor wie wel en voor wie niet
Volgens Andrej:
- geschikt voor wie op lange termijn denkt en een „tweede huis” op Bali wil dat verhuurd wordt als de eigenaars er niet zijn;
- niet geschikt voor wie na de eerste betaling snel wil doorverkopen;
- niet geschikt voor flippers met een budget rond $100.000.
Het volledige interview (in het Russisch) staat onder de videoknop hieronder.
