Rendement van vastgoed op Bali berekenen: de methode van een analist
Balinsky sprak met analist Jevgeni Zhuikov over hoe je het rendement van vastgoed op Bali stap voor stap berekent — van algemene statistiek tot een precieze berekening voor één object. Hieronder de kern voor wie overweegt te kopen.
De expert — Jevgeni Zhuikov, analist van de vastgoedmarkt op Bali. Hij berekent het rendement (ROI) van objecten voor investeerders en soms voor ontwikkelaars. Hij houdt een database bij van projecten op Bali met open klassecriteria.
De cijfers hieronder komen van de expert. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. Het gemiddelde voor heel Bali zegt bijna niets
De belangrijkste databron is volgens Jevgeni AirDNA, een statistiekdienst voor Airbnb. Booking heeft twee nadelen: er staan vooral hotels op en er is geen bezettingsgeschiedenis.
- De gemiddelde bezetting voor heel Bali is in AirDNA ongeveer 61%.
- Maar dat cijfer mengt Amed (ongeveer 30%), Kintamani (ongeveer 50%) en Canggu of Bingin, waar de bezetting tot 90% kan gaan.
- Daarom moet je het gemiddelde verfijnen: gebied, aantal slaapkamers, prijsklasse.
2. De berekening werkt als een trechter
- Stap 1. Neem alle objecten in het gebied die via Airbnb verhuurd worden. Verdeel ze naar slaapkamers en prijs. Leg de gemiddelde omzet op de prijs van vergelijkbare objecten. Dat is een ruwe richtlijn.
- Stap 2. Een verfijnde analyse. Neem de meest vergelijkbare objecten op een kleine locatie en haal objecten eruit die toevallig in de steekproef kwamen. Kijk naar de indeling en de exacte ligging.
Na verfijning kan het cijfer beide kanten op gaan — omhoog en omlaag.
3. Waarom kleine appartementen een "hoog percentage" tonen
Balinsky vroeg naar appartementen van ongeveer 26 m² die in de database op ongeveer 22% per jaar uitkwamen. Volgens Jevgeni komt dat door de lage prijs van een kleine unit: in de eerste stap wordt de omzet als gemiddelde per unit genomen, zonder correctie voor oppervlakte. Hij raadt aan zulke cijfers met een verfijnde analyse opnieuw te berekenen.
4. Vergelijk alleen met objecten van dezelfde klasse
Jevgeni bepaalt de klasse van een object aan de hand van ongeveer 17 parameters. Daaronder:
- afstand tot de oceaan;
- niveau van binnen- en buitenafwerking;
- oppervlakte;
- voorzieningen van het complex.
Een voorbeeld uit het gesprek: voor een object in Nusa Dua werden 27 vergelijkbare genomen — op dezelfde afstand van de oceaan en van dezelfde klasse. In die steekproef brachten villa's met 4 slaapkamers binnen 500 m van de oceaan duidelijk meer op dan die met 2 en 3 slaapkamers — zelfs per slaapkamer gerekend.
5. Prijs per vierkante meter per jaar grondpacht
Op Bali kopen buitenlanders meestal op langdurige pacht (leasehold), niet in volle eigendom. Daarom deelt Jevgeni de prijs per vierkante meter door het aantal pachtjaren.
- Twee identieke objecten voor dezelfde prijs: het ene heeft 25 jaar pacht, het andere 30. Het tweede is voordeliger — de vierkante meter per jaar is goedkoper.
- Deze maatstaf telt als je het object tot het einde van de pacht houdt.
- Let op de woonoppervlakte — afgesloten en met airco. In de totale oppervlakte tellen terrassen en daktuinen mee. Daar kun je er veel van maken en dezelfde prijs vragen, maar er is dan minder echte woonruimte.
6. Welke kosten je aftrekt
- Eerst neemt het platform (Airbnb, Booking) zijn commissie.
- De rest gaat naar de beheermaatschappij. Die neemt haar deel — volgens Jevgeni ongeveer 20% — en houdt als belastingagent de belastingen in.
- Sommige beheerders rekenen de nutskosten (wasserij, elektriciteit) in hun 20%, andere brengen ze de eigenaar in rekening. Het verschil kan volgens zijn schatting ongeveer 0,5% van het rendement opeten.
- Reparaties betaalt meestal de eigenaar.
Wat je de beheerder vraagt: over welk bedrag de 20% wordt genomen en wat er onder die commissie valt.
7. "Bruto" en "netto" ROI
- In de berekening zitten prijs, commissies, nutskosten, inflatie, pachtduur en het kwartaal van oplevering.
- Netto-ROI houdt rekening met de bouwtijd: het geld is geïnvesteerd, maar er is nog geen huur.
- Aan het einde van de pacht is het geïnvesteerde kapitaal nul. Daarom rekent Jevgeni met inflatie en "afschrijving" van de pachtduur.
- In één besproken voorbeeld (25 jaar pacht) was het gunstiger om na ongeveer 7 jaar uit te stappen. Dat is geen regel: het hangt af van de pacht en het rendement. Bij een rendement van ongeveer 14% en 30 jaar pacht gaat de curve volgens hem niet negatief.
- Op een pachtverlenging rekent hij niet. Hij rekent alleen met de termijn die duidelijk in het contract staat.
8. Waardestijging rekent hij niet mee
Jevgeni ziet dat een vierkante meter op de doorverkoopmarkt nu goedkoper is dan in nieuwe projecten in de verkoop. De kwaliteit van nieuwe objecten is volgens hem onvergelijkbaar hoger.
- Stijging van de grondprijs kun je alleen meerekenen bij freehold — volle eigendom.
- Pacht is beperkt in tijd, en er is weinig historische data.
9. Doorverkopen tijdens de bouw is een risico
- Snelle doorverkoop (flipping) noemt Jevgeni een riskante zaak.
- Bij een directe overdracht van het pachtcontract moet je volgens hem rekening houden met 10% belasting. Dat maakt het model van snelle doorverkoop bijna kapot.
- Uitstappen is niet gegarandeerd. Als er vlakbij vergelijkbare complexen verrijzen die goedkoper verkopen, wordt het lastig om de jouwe te verkopen.
10. Appartementen op de Bukit
- Volgens Jevgeni is er op de Bukit nog bijna geen appartementenmarkt. In de komende twee jaar komen er veel bij.
- Hun concurrenten zijn villa's met 1 slaapkamer en hotelkamers.
- Minder risico — gebieden waar al hotels en voorzieningen zijn: Nusa Dua, Jimbaran.
- Meer risico, maar ook potentie — nieuwe groeipunten zoals Melasti.
- Projecten in woonzones zijn eerder bedoeld voor maandverhuur. Dat is rustiger, maar het inkomen is lager.
Het volledige interview (in het Russisch) vind je via de knop "Video bekijken" hieronder.