BREIG: zo check je of een villa op Bali per nacht verhuurd mag worden
Balinsky bezocht een villabouwplaats van BREIG in Nusa Dua — het complex Edem. Hoofdonderwerp: welke documenten een villa nodig heeft om legaal per nacht verhuurd te mogen worden.
De expert — Nikita Shelomentsev, BREIG.
De cijfers hieronder komen van de ontwikkelaar. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
Nikita zegt zelf voor de camera dat hij "niet zo'n juridisch expert" is. Alles hieronder is de praktijk van de ontwikkelaar, geen juridisch advies.
1. Niet elke villa mag per nacht verhuurd worden
Alles hangt af van de activiteitscode — de KBLI. Volgens Nikita staat in elke code precies wat mag. Is de code residentieel (woning om in te wonen), dan mag je niet per nacht verhuren. Per maand wel.
2. Zonder KBLI en OSS geen verhuur
OSS is het systeem waarmee vergunningen per KBLI-code worden afgegeven. Zonder OSS, KBLI en documenten kun je een villa volgens Nikita niet verhuren via Booking of Airbnb.
3. Welke types verhuur per nacht toestaan
Volgens Nikita zijn er tientallen van zulke codes. Hij noemde:
- Pondok Wisata — alleen voor Indonesische staatsburgers;
- Rumah Kos — goedkope guesthouses;
- Villa;
- Hotel Bintang en Hotel Non Bintang — hotel met of zonder sterren.
De hotelclassificatie wordt nu aangepast: er komt Bintang met verschillende aantallen sterren. Volgens Nikita worden die vergunningen nog niet afgegeven.
4. De code moet passen bij de grond en het project
Het licentienummer moet bij het perceel passen. Om op gele grond een KBLI "villa" te krijgen, dien je het project in. Het wordt goedgekeurd als het aan de eisen voldoet:
- bebouwing — 50% van het perceel of minder;
- de vereiste afstanden tot de perceelgrens;
- een passend aantal kamers;
- aanwezige infrastructuur.
Wie appartementen bouwt en een KBLI "villa" aanvraagt, kan worden afgewezen: het project past niet bij de code.
5. Voorbeeld: twee delen van één complex
- Het ene deel — gele grond, een PBG en een KBLI "villa".
- Het andere — roze grond, daar is Hotel Bintang aangevraagd.
Volgens gegevens van Balinsky: Edem I ligt op gele grond (Residential), Edem II op roze grond (Tourism).
Waarom niet als resort geregistreerd? Volgens Nikita kun je hier een resort-KBLI krijgen. Maar de adviseur zei toen: "Jullie hebben villa's — hier is een villa-KBLI." De overheid bekijkt het project en kan antwoorden dat het "geen resort is".
6. Zo controleer je een villa vóór aankoop
- Zoek uit welke grondkleur (zone) het perceel heeft.
- Vraag het KBLI-nummer uit de documenten.
- Open dat nummer in OSS en kijk wat het toestaat.
- Controleer of de code past bij de grond en bij wat er echt gebouwd is.
- Residentiële code betekent: alleen verhuur per maand.
Belangrijk: in de database van Balinsky staat de gele zone van Edem I aangemerkt als "voor bewoning en langdurige verhuur". Vergelijk de woorden van de ontwikkelaar en de gegevens in de database met de documenten. Laat je eigen situatie checken door een advocaat.
7. Het complex in het kort
- Een villa met 1 slaapkamer voor twee, een groot zwembad, terrazzovloeren.
- 5 minuten naar de oceaan.
- 3 minuten met een elektrisch karretje naar het tweede deel, daarna 4 minuten naar het Kempinski.
- Eigen voorzieningen op ongeveer 2.000 m²: lobby, restaurant, kinderkamer. Beide delen delen ze.
- Het format past volgens Nikita eerder bij langer verblijf.
- Een nacht in het financiële model — $110–130 in verschillende scenario's (Nikita noemde het uit zijn hoofd).
- Prijs van de villa met 1 slaapkamer — ongeveer $195.000 volgens Nikita uit het hoofd, $199.500 in de database van Balinsky. De eerste off-plan verkopen, ongeveer anderhalf jaar geleden, begonnen bij $145.000–155.000.
- Voor de getrapte opzet zijn keermuren van gewapend beton van 4 m hoog gebouwd. Volgens Nikita kostten ze ongeveer evenveel als al het beton.
Het volledige interview (in het Russisch) bekijk je via de videoknop hieronder.
