BREIG: wat een villa op Bali van $675.000 echt oplevert
Balinsky nam een podcast op met het beheerbedrijf van BREIG. De kern is de bespreking van het rapport van een echte, opgeleverde villa: hoeveel ze verdient en hoeveel er voor de eigenaar overblijft. Hieronder het belangrijkste voor wie overweegt te kopen.
De expert — Nikita, BREIG. Het bedrijf zit al 10 jaar op Bali: het begon met villabeheer en doet dat nog steeds. Het beheert nu meer dan 100 objecten, appartementen inbegrepen. Het bedrijf bouwt ook — vooral villa's met 3 slaapkamers.
De cijfers hieronder komen van Nikita en uit het beheerrapport dat in de video wordt getoond. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. De villa uit het voorbeeld
Aquamarine I, 3 slaapkamers, opgeleverd, beheerd door BREIG.
- In 2020, toen er nog niets op het perceel stond, werd ze gekocht voor $380.000.
- Nu staat ze te koop voor $675.000.
2. Hoeveel ze verdient
- Omzet — ongeveer $8.000 per maand.
- Bezetting over 8 maanden op rij: 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90%.
- De prijs per nacht schommelt door het jaar zo'n 10% omhoog of omlaag.
3. Kosten — ongeveer $1.000–1.300 per maand
Volgens het rapport, per maand:
- elektriciteit — $368;
- lonen: zwembad, tuin, schoonmaak, technicus;
- schoonmaakmiddelen — $80, was — $63;
- internet — $50, reparaties — ongeveer $40;
- fruit en drankjes voor gasten.
Eenmalige aankopen (bijvoorbeeld een grotere tv) — $270. Zonder die aankopen zijn de kosten ongeveer $1.000.
Deze kosten moet je altijd betalen. Verdient de villa minder, dan maakt de eigenaar verlies.
4. Wat de eigenaar overhoudt
- Beheervergoeding: Nikita noemde 18%, in het rapport staat 20%.
- Netto volgens Nikita ongeveer $5.350 per maand. Dat is ongeveer $64.000 per jaar.
- Ten opzichte van de prijs van 2020 ($380.000) — ongeveer 17% per jaar.
- Ten opzichte van de huidige prijs ($675.000) — 8–10%, volgens Nikita's schatting. Volgens de cijfers uit het rapport — ongeveer 9,5% vóór belasting. In het gesprek rekende Balinsky ongeveer 7% na belasting uit.
5. Omzet is belangrijker dan besparen
Volgens Nikita kun je de kosten hooguit met $500 verlagen. Gasten merken dat en schrijven het in reviews.
Maar de omzet met $2.000 per maand verhogen — via beoordelingen, inrichting en marketing — is realistisch.
- Een beheerder voor 10% is te vinden. Maar slecht beheer schaadt zowel de kosten als de inkomsten.
- BREIG houdt geen reparatiefonds aan: het repareert wanneer nodig en stuurt maandelijks een rapport met foto's.
6. Seizoenen
- De beste maanden — van eind april tot begin september.
- November is het zwakst, "de maand van de reparaties".
- Februari is zwak, maart gemiddeld, vanaf april gaat het omhoog.
- Rond Nieuwjaar stijgen de prijzen 2–3 weken flink.
7. Waarom een opgeleverde villa geen 15% oplevert
Een eigenaar verkoopt geen villa die 15% oplevert. Hij verhoogt de prijs tot het rendement zakt naar 8–10%. Volgens Nikita's ervaring kopen Australiërs en Europeanen opgeleverd vastgoed met 8% — en zijn ze daar tevreden mee.
- 12% op een opgeleverd object biedt meestal iemand die dringend geld nodig heeft.
- 12% met ongeveer een jaar wachten op de bouw — een normale deal.
- 15% — een zeldzaam geval.
8. Doorverkoop: nu zijn er meer verkopers
In 2023–2024 groeide de markt sterk. Velen kochten om door te verkopen. Nu zijn er volgens Nikita veel meer verkopers dan kopers.
- Bali is een markt met hoog rendement, maar snel verkopen is moeilijk.
- Haastverkoop = grote korting.
- Wie kan wachten, raadt Nikita aan een à twee jaar te wachten.
- Stap niet in met geleend geld en reken er niet op dat je zeker doorverkoopt voordat de afbetaling klaar is.
9. Goedkope villa — zoek de reden
- Vaak zit het probleem in de documenten: een gebrekkige bouwvergunning (PBG), of de verplichte afstand tot een rivier is niet aangehouden. Je kunt dan te horen krijgen dat het zwembad weg moet.
- Een oude villa om te renoveren noemt Nikita "een kat in de zak": leidingen, bedrading en beton kunnen in slechte staat blijken.
- Vóór de koop — een advocaat, een notaris, een controle van de grond.
10. Grondpacht: verlenging
- Volgens Nikita is pacht wettelijk maximaal 30 jaar.
- De verlenging wordt in het contract vastgelegd. Weigert de grondeigenaar, dan is dat contractbreuk en kun je naar de rechter.
- Nikita's voorbeeld: zijn villa had 25 jaar. Na 5 jaar verlengde hij met 10 — weer 30, plus het recht op nog eens 10.
- Een recent geval: een investeerder won een rechtszaak tegen de staat. Nikita's conclusie: rechten zijn beschermd als je goede advocaten kunt betalen.
11. Hoeveel investeren
- Je laatste $100.000 — nergens in investeren. Geleend geld — ook niet.
- Zet eerst geld opzij voor 2,5 jaar levensonderhoud. De rest kun je investeren.
- Het meest verdien je in de vroegste fase, maar bij een ontwikkelaar die al eerder heeft gebouwd.
- Met $750.000 zou Nikita één villa met 3 slaapkamers nemen in plaats van 5 appartementen: zulke villa's zijn schaarser en de bezetting is hoger. Maar verkopen duurt langer.
- Villa's vlak bij de oceaan zijn volgens hem voor 80–90% bezet. Een kilometer van de oceaan — ongeveer 40%.
- BREIG verhoogt de prijzen naarmate de bouw vordert. Volgens Nikita grofweg: aan het begin van de bouw kocht men voor $270.000, tegen het einde voor $360.000.
Het volledige interview (in het Russisch) is te zien via de videoknop hieronder.
