BREIG Aquamarine III: opbrengst per slaapkamer, termijnen en erfpacht
Balinsky nam een interview op met projectontwikkelaar BREIG in het complex Aquamarine I in Canggu. Het gesprek gaat over het nieuwe project Aquamarine III in Pererenan. Het is opgenomen toen de bouw net begon. Volgens gegevens van Balinsky is het complex inmiddels af.
De expert — Nikita Shelomentsev, BREIG. Het bedrijf bouwt villa's en beheert ze zelf.
De cijfers hieronder komen van Nikita. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd. Het zijn cijfers van het moment van opname.
1. Waar het project ligt
- Aquamarine I en II liggen bij Batu Bolong, in het centrum van Canggu.
- Aquamarine III ligt in Pererenan, tegenover BALIWOOD I en II van dezelfde ontwikkelaar.
- De oceaan ligt op ongeveer 200 meter. Je ziet hem vanuit de slaapkamer op de eerste verdieping en vanaf het dak. Boven het dak is nog een uitkijkplatform.
- Volgens Nikita groeide Pererenan snel na de aanleg van de shortcut vanuit Canggu: binnen een half jaar tot een jaar gingen er restaurants open en kwamen er nieuwe villa's. De hoofdstraat ligt op 1–2 minuten met de scooter.
2. Het belangrijkste getal: opbrengst per slaapkamer per nacht
Villa's hebben 2, 3 of 4 slaapkamers. Om ze te vergelijken, rekent BREIG met omzet per slaapkamer per nacht.
- In BALIWOOD (ook in Pererenan) is dat volgens Nikita $135 per slaapkamer per nacht bij 94% bezetting.
- In de maand van oud en nieuw was de bezetting 98%.
- Vóór de pandemie was het $80–90 per slaapkamer.
- Volgens zijn berekening verdient een villa zich bij deze cijfers terug in iets meer dan 5 jaar.
3. Waarom 4 slaapkamers meer opleveren dan 2
Zwembad en woonkamer deelt de hele villa. Elke extra slaapkamer kost minder dan de vorige, terwijl de omzet meegroeit met het aantal slaapkamers. Het voorbeeld van Nikita:
- 3 in plaats van 2 slaapkamers: prijs ongeveer +30%, omzet +50%.
- 4 in plaats van 3 slaapkamers: prijs ongeveer +20–25%, omzet +33%.
Daarom geven volgens hem villa's met 3–4 slaapkamers het beste rendement. Kleinere villa's koopt men om het model met een kleiner bedrag te proberen.
4. Prijzen
- „Smart villa's”: 2 slaapkamers plus een werkkamer met slaapbank — vanaf $300–330 duizend in de funderingsfase.
- Aquamarine III: villa met 4 slaapkamers, 300 m², twee zwembaden (beneden en op het dak) — $750 duizend.
Volgens Nikita is de prijs definitief: geen belastingen erbovenop, met meubels, decoratie en servies.
5. Hoe je betaalt
- 35% bij de start van de bouw. Dat dekt de grond en de start van de werken.
- De rest maandelijks volgens de voortgang, ongeveer 5,5–6% per maand.
- De bouw duurt 12–14 maanden.
6. Prijsstijging tijdens de bouw
- Volgens Nikita heeft in het vorige project ongeveer de helft van de vroege kopers doorverkocht en de andere helft gehouden.
- Gemiddeld is de stijging 30–35% van fundering tot afgewerkte villa.
- Sommigen haalden 50%, maar zij kochten tijdens de pandemie. Daar moet je volgens Nikita niet op rekenen.
7. Rendement: toen en nu
- Vóór de pandemie — 12–14% per jaar (ongeveer $80 per nacht, bezetting ongeveer 80%).
- Op het moment van opname — 15% en meer, bij sommige objecten 20%. Bezetting boven 90%, nachtprijzen ongeveer 1,5 keer hoger dan vóór de pandemie.
- Nikita zegt zelf: of dit standhoudt, zien we over een jaar of twee. Binnen 3–5 jaar kan het rendement terug naar 12–14%.
- Ter vergelijking noemde hij Dubai met ongeveer 6,5% en Thailand met 8–10%.
8. Hoe het beheer werkt
- Een villa gaat 2–3 weken na oplevering de verhuur in.
- Kanalen: boekingssites (Airbnb, Booking) — 30–35% van de omzet; agenten — ongeveer een derde; directe boekingen via sociale media — ongeveer een derde.
- Verkoop kost gemiddeld ongeveer 10% van de omzet.
- Schoonmakers houden een lijst met gebreken bij en krijgen een bonus per gevonden gebrek. Kleine dingen worden tussen gasten gerepareerd, grotere schuiven naar het laagseizoen.
- Reparaties tot $200 per maand gebeuren zonder akkoord van de eigenaar. Grote reparaties volgen een begroting die de eigenaar goedkeurt. Op het moment van opname besprak BREIG met investeerders een apart fonds voor groot onderhoud.
9. Garantie en zelf verblijven
- 12 maanden — op kleine en cosmetische gebreken.
- 7 jaar — op constructie, waterdichting en technische installaties.
- De eigenaar mag zo lang in de villa verblijven als hij wil. Data moet hij vooraf aan het beheer doorgeven, zodat er geen boekingen geannuleerd hoeven te worden.
10. Grond: leasehold en verlenging
- BREIG werkt met leasehold — langdurige grondpacht. Volgens Nikita verhoogt freehold de nachtprijs noch de bezetting, terwijl leasehold zich sneller terugverdient.
- Een villa wordt volgens hem meestal verkocht voor 5–7 jaaropbrengsten.
- De pacht loopt 30 jaar in plaats van 25: de grond kost iets meer, maar je hebt 5 jaar extra omzet — ongeveer +20% opbrengst over de hele looptijd.
- In het contract staat verlenging tegen de marktprijs van alleen de grond. De prijs bepalen onafhankelijke taxateurs.
- De verlengingsduur wordt vastgelegd waar het kan: Aquamarine III — 30 + 20 jaar. Balinese grondeigenaren stemmen volgens Nikita steeds minder vaak in met lange verlengingen.
Wat volgt
Volgens Nikita is er naast Aquamarine III 800 + 300 m² voor een restaurant en commerciële ruimte — waarschijnlijk een spa of sportschool van een externe exploitant. Op 300 meter ligt 2 hectare voor Aquamarine IV: twee fases, pacht van 30 + 30 jaar, een plan met ruimte voor kinderen en wandelen.
Het volledige interview (in het Russisch) is beschikbaar via de videoknop hieronder.
