Villabeheer op Bali: wat kopers van vastgoed moeten weten
Balinsky sprak met een beheerder die villa's verhuurt op Bali. Hieronder de belangrijkste punten voor wie overweegt te kopen.
De expert — een villabeheerder. Volgens hem verhuurt zijn team al 10 jaar villa's. Ze beheren villa's in BaliWood Residence (een project van ontwikkelaar BREIG) en panden van andere eigenaren.
De cijfers hieronder komen van de beheerder. Balinsky heeft ze niet gecontroleerd.
1. Zelf verhuren is moeilijker dan het lijkt
In de eerste BaliWood Residence stapten de eigenaren van twee villa's uit het beheer. Ze probeerden zelf te verhuren of via een ander bureau. Na een tot anderhalf jaar kwamen ze terug en vroegen om weer opgenomen te worden.
Eigenaren worden niet vastgehouden: ze kunnen vertrekken.
2. De ontwikkelaar is 1–2 jaar verantwoordelijk, de beheerder 28 jaar
Volgens de beheerder laat een ontwikkelaar resultaat zien in de eerste een à twee jaar. De 28 jaar daarna bepaalt de beheermaatschappij of de investering geslaagd is:
- reparaties en onderhoud — hoe vaak er iets gerepareerd moet worden;
- dagelijkse schoonmaak;
- service aan gasten.
Er worden nu veel nieuwe projecten opgeleverd. Iemand moet die beheren. En een beheermaatschappij groeit niet snel: het gaat om mensen aannemen en opleiden.
3. Veel ontwikkelaars zijn gestopt met hun eigen beheer
Het goed doen is een grote klus. De beheerder kent meerdere ontwikkelaars die het beheer hebben overgedragen aan andere ontwikkelaars of aan aparte beheermaatschappijen.
Maar ook daar lukt het niet iedereen — zelfs grote niet. Van buiten kunnen twee bedrijven er hetzelfde uitzien. Kijk naar het concrete geval.
4. Een mooie villa redt geen slechte locatie
Zijn team neemt lang niet elke villa aan.
- Een eigenaar zegt "mijn villa ligt in Canggu", maar eigenlijk ligt die ver buiten Canggu, bijvoorbeeld in Tumbak Bayuh. Prachtige villa, maar geen vraag.
- Zo'n villa wordt per maand voor weinig geld verhuurd. Dan vertrekt de huurder, en het vinden van de volgende kan twee maanden duren.
- Ze nemen niet aan: in Canggu — villa's ver van de oceaan; op de Bukit — villa's zonder uitzicht, bijvoorbeeld in Ungasan.
5. Een score van 4,5 tegenover 4,8 is geld
Hoe hoger de score op Airbnb, hoe hoger zowel de bezetting als de prijs per nacht. Volgens de beheerder is het verband direct.
Gasten zetten filters: vanaf 4,8 of minstens vanaf 4,6. Met een lage score kun je geen hoge prijs per nacht vragen — de villa wordt gewoon niet gezien.
6. Controles van villa's op Airbnb
Op Bali worden villa's die via Airbnb worden verhuurd nu gecontroleerd. Een deel is gestopt met verhuur per nacht.
- De villa's van zijn team liggen bij de oceaan, in de roze zone, met een Pondok Wisata- of PBG-vergunning. Allemaal zijn ze door de controle gekomen.
- Volgens zijn statistiek staan er in Canggu 2% minder villa's op Airbnb dan een jaar geleden. Het aantal toeristen is volgens hem licht gestegen. De concurrentie voor hen is afgenomen.
7. Rode of roze zone — bijna geen verschil
Het gaat niet om de kleur van de zone, maar om de vergunning die je uiteindelijk krijgt.
- Roze is toerisme, rood is commercieel.
- In de rode zone moet je bouwen volgens de normen voor een toeristisch object. Dan krijg je dezelfde licentie.
- Een winkel kan ook in de roze zone.
- Elk perceel heeft een eigen lijst van wat wel en niet gebouwd mag worden. Bij twee vergelijkbare percelen zag hij een verschil: op het ene mocht een fitnesscentrum, op het andere niet. Hetzelfde geldt soms voor een medische kliniek.
- Restaurants, winkels en hotels zijn meestal overal toegestaan.
De conclusie van de beheerder is simpel: in roze en rode zones kun je bijna alles bouwen. Maar het concrete perceel moet je controleren.
Wat dit betekent
Kijk voor de aankoop niet alleen naar de ontwikkelaar, maar ook naar wie de villa de jaren daarna gaat beheren.
Het volledige interview (in het Russisch) staat achter de videoknop hieronder.
