Kontrak sewa dan leasehold di Bali: 6 aturan yang melindungi uang Anda
AB
Andrei Balinsky
Pendiri Balinsky
Leasehold adalah kontrak. Ia tidak masuk ke daftar negara seperti sertifikat hak. Karena itu semua yang melindungi pembeli harus tertulis di dalam kontrak itu sendiri. Berikut yang perlu diperhatikan.
1. Apa tepatnya yang Anda dapatkan
- Perjanjian sewa (Hak Sewa) dibuat di notaris. Perjanjian ini tidak didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Yang dicatat dalam daftar adalah hak pakai (Hak Pakai) dan hak guna bangunan (HGB). Itu hak yang berbeda, dengan syaratnya sendiri.
- Skema nominee, ketika tanah diatasnamakan orang Indonesia «untuk Anda», batal demi hukum (Pasal 26 Undang-Undang Pokok Agraria). Uang dan propertinya bisa hilang.
Tentang hak-hak ini selengkapnya - di artikel leasehold atau freehold.
2. Bahasa
Kontrak dengan pihak Indonesia menurut undang-undang wajib dalam bahasa Indonesia (Undang-Undang No. 24 Tahun 2009 tentang Bendera, Bahasa, dan Lambang Negara, serta Lagu Kebangsaan, Pasal 31). Pengadilan pernah membatalkan kontrak yang hanya berbahasa Inggris. Buat kontrak dalam dua bahasa.
3. Mata uang
Nilai dalam kontrak - dalam rupiah. Selengkapnya - di artikel tentang dolar dalam kontrak.
4. Meterai
- 10.000 rupiah per dokumen jika nilai di dalamnya lebih dari 5 juta rupiah.
- Yang membayar adalah pihak yang menerima dokumen. Jika kedua pihak menandatangani - masing-masing untuk salinannya sendiri.
- Tanpa meterai kontrak tetap sah. Tetapi untuk mengajukannya ke pengadilan, meterainya harus dilunasi kemudian.
- Memakai ulang meterai bekas - paling lama 3 tahun atau denda paling banyak 200 juta rupiah.
5. Perpanjangan
- Harga dan syarat perpanjangan ditulis sejak awal. Janji «nanti kita perpanjang» tidak menjamin apa pun.
- Jika pemilik menolak menerima uang perpanjangan, uang itu bisa dititipkan di pengadilan (konsinyasi, Pasal 1404 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Ini langkah terakhir.
- Selengkapnya - di artikel tentang perpanjangan leasehold.
6. Notaris dan pajak
- Honorarium notaris dibatasi undang-undang: dari 2,5% untuk nilai kecil sampai 1% untuk nilai besar. Honorarium pejabat pembuat akta tanah (PPAT) paling banyak 1%.
- Atas uang sewa, pemilik tanah membayar pajak final 10%. Tanyakan apakah pajak ini sudah termasuk dalam harga.
- Menyewakan kembali hunian (sewa ulang) hanya boleh dengan persetujuan tertulis pemilik.
Catatan redaksi
Redaksi Balinsky · 12 Oktober 2026. Teks ini sudah dicocokkan dengan peraturan Indonesia yang berlaku pada tanggal tersebut.
Pembaruan: dalam salah satu ulasan disebutkan bahwa notaris mendaftarkan sewa di BPN. Ini keliru: yang didaftarkan adalah hak pakai, sedangkan perjanjian sewa tetap di notaris. Kami membetulkan siapa yang membayar meterai dan apa sanksinya.
Materi yang menjadi dasar artikel ini: https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Sumber
- Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 26: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang hak atas tanah: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC: siapa yang membayar bea meterai: https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- Direktorat Jenderal Pajak tentang sanksi terkait meterai: https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai