Leasehold atau Freehold di Bali untuk WNA 2026

Jawaban singkat: kepemilikan penuh atas tanah («freehold») di Bali tidak tersedia bagi warga negara asing — ini dilarang langsung oleh hukum. Namun, ada beberapa skema legal yang bisa digunakan. Berikut perbedaannya dan apa yang tersedia. Dasarnya adalah Undang-Undang Pokok Agraria Indonesia (UUPA, UU No. 5 Tahun 1960). Aturan ini menetapkan seluruh jenis hak atas tanah. Hak Milik — freehold, kepemilikan penuh. Hanya untuk warga negara Indonesia. WNA tidak dapat memiliki Hak Milik (Pasal 21 UUPA). Jika tanah seperti ini berpindah ke WNA karena warisan atau perkawinan, tanah tersebut wajib dialihkan dalam waktu satu tahun, jika tidak maka akan jatuh kepada negara (Pasal 21(3)). Hak Pakai — hak penggunaan. Ini adalah titel legal yang dapat dimiliki langsung oleh WNA-residen (dengan KITAS/KITAP atau visa yang sesuai). Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, jangka waktu di atas tanah negara: hingga 30 tahun + perpanjangan hingga 20 tahun + pembaruan hingga 30 tahun, total sampai 80 tahun. Di atas tanah milik pribadi (di atas Hak Milik) — hingga 30 tahun dengan pembaruan sesuai perjanjian. Cocok untuk rumah tinggal yang dipakai sendiri. Hak Sewa — sewa jangka panjang (leasehold). Ini format yang paling umum untuk WNA: sewa jangka panjang berdasarkan perjanjian (Pasal 44–45 UUPA). Ini bukan titel tanah yang terdaftar, melainkan kontrak: masa berlaku dan perpanjangan ditentukan oleh kesepakatan, bukan langsung oleh undang-undang. Di pasar Bali, umumnya 25–30 tahun, sering kali dengan opsi perpanjangan yang sudah ditulis sejak awal. Perlindungan utama penyewa adalah kontrak notaris yang kuat (akta sewa) dengan syarat perpanjangan dan pewarisan yang jelas. Hak Guna Bangunan (HGB) — hak untuk mendirikan bangunan. Jangka waktunya menurut PP 18/2021: 30 + 20 + 30, hingga total 80 tahun. WNA perorangan tidak dapat memegang HGB secara langsung — hak ini tersedia untuk WNI dan badan hukum Indonesia. PT PMA — perusahaan dengan modal asing. Karena ini adalah badan hukum Indonesia, PT PMA dapat memiliki HGB dan Hak Pakai (tetapi bukan Hak Milik). Ini jalur standar jika properti digunakan sebagai bisnis (misalnya vila untuk disewakan): haknya lebih panjang, dapat dialihkan, dan legal untuk penggunaan komersial. Nominee — menempatkan Hak Milik atas nama warga Indonesia «untuk Anda» — bukan solusi. Menurut Pasal 26(2) UUPA, transaksi seperti ini batal demi hukum, dan tanahnya jatuh kepada negara. Pengadilan Indonesia tidak melindungi perjanjian nominee: Anda berisiko kehilangan uang sekaligus propertinya. Pada 2026 di Bali juga dibahas pengetatan tanggung jawab atas skema nominee — jadi semakin tidak layak dipertimbangkan. Apa yang sebaiknya dipilih: — tinggal untuk dipakai sendiri dan punya status residensi — Hak Pakai; — ingin ambil properti untuk jangka waktu tertentu tanpa mendirikan perusahaan — Hak Sewa (leasehold) dengan kontrak yang kuat; — membangun bisnis sewa, butuh durasi panjang dan hak yang bisa dialihkan — PT PMA dengan HGB atau Hak Pakai; — «freehold atas nama sendiri» atau nominee — tidak, ini bukan opsi untuk WNA. Penting: jangka waktu pasti, perpanjangan, dan pajak bergantung pada jenis tanah dan wilayahnya. Sebelum transaksi, periksa sertifikat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), zonasi, dan isi kontrak melalui notaris-PPAT independen, bukan dari pihak penjual. Sumber: — UUPA, UU No. 5/1960 (terjemahan Inggris): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP No. 18/2021, teks resmi: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP No. 18/2021, ringkasan regulasi (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021