Leasehold ou freehold à Bali pour un étranger : que choisir en 2026
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
À Bali, un étranger rencontre deux grands formats de détention immobilière : le leasehold et le freehold. Comprendre la différence est le premier pas vers une transaction sensée.
Freehold (Hak Milik) — pleine propriété privée. Selon la loi agraire fondamentale (UUPA de 1960, art. 21), le Hak Milik est fermé aux étrangers, et cette règle n'a pas changé.
D'où viennent alors les discussions sur un « freehold pour étranger à partir de 5 milliards de roupies » ? Il s'agit d'un autre droit - le Hak Pakai (droit d'usage) sur une maison. Le règlement gouvernemental n° 18/2021 permet à un étranger titulaire d'un document d'immigration d'acquérir une maison en Hak Pakai, et à Bali un prix minimum de la maison est fixé pour cela - 5 milliards de roupies. Ce droit ne devient pas une propriété (Hak Milik).
C'est pourquoi la plupart des étrangers à Bali choisissent la seconde voie - le leasehold.
Leasehold (Hak Sewa) — le droit d'utiliser un terrain et un bien pour une durée fixe, généralement 25-30 ans, avec une option de prolongation pour un cycle de plus. Le contrat est conclu chez le notaire. Il n'est pas enregistré auprès de l'agence foncière (BPN) : toute la protection est dans le texte du contrat. Le propriétaire du terrain reste formellement indonésien, mais pendant toute cette période c'est vous qui contrôlez le bien et en tirez des revenus.
Ce qu'il faut savoir sur le leasehold :
— La durée n'est pas « pour toujours » : à la fin, les droits reviennent au propriétaire du terrain. La valeur du bien s'amortit avec le temps - il faut en tenir compte dans le calcul du rendement.
— Le prix de la prolongation est généralement fixé à l'avance. Inscrivez son montant dans le contrat initial.
— En leasehold, on ne peut pas construire sans l'accord du propriétaire du terrain.
Autres montages sur le marché :
Nominee Freehold — le Hak Milik est mis au nom d'un Indonésien « par amitié », et vous gardez le contrôle via un prêt parallèle. Ce montage viole directement la loi et s'effondre régulièrement devant les tribunaux. Au moindre conflit avec le propriétaire « prête-nom », vous pouvez vous retrouver sans argent et sans bien. N'utilisez jamais de nominee.
Hak Pakai — droit d'usage accessible aux étrangers. Sur un terrain de l'État, sa durée est de 30 + 20 + 30 ans. Contrairement au leasehold, il est inscrit au registre foncier. En pratique, les notaires demandent généralement un titre de séjour (KITAS ou KITAP) - vérifiez à l'avance.
PT PMA (société à capitaux étrangers) — un montage à part, qui permet de détenir un HGB (Hak Guna Bangunan, droit de construire) pour 30+20+30 ans. Adapté aux portefeuilles sérieux et aux entreprises.
La réponse courte à « que choisir » :
— Une villa à louer - un leasehold de 25-30 ans avec droit de prolongation.
— Un budget à partir de 5 milliards de roupies (environ 300 000 $) pour une famille sur plusieurs années - discutez du Hak Pakai avec un juriste.
— Un portefeuille de plusieurs biens ou une entreprise - créez une PT PMA et travaillez via le HGB.
Note de la rédaction
Rédaction Balinsky · 12 octobre 2026.
Mise à jour : nous avons retiré l'affirmation selon laquelle un étranger peut obtenir un freehold (Hak Milik) avec un visa à partir de 5 milliards de roupies. C'est le seuil de prix pour le droit d'usage (Hak Pakai), et le Hak Milik est fermé aux étrangers. Nous avons corrigé les durées du Hak Pakai (30 + 20 + 30, et non 30 + 30 + 20) et précisé que le leasehold n'est pas enregistré auprès de l'agence foncière.
Source : loi foncière n° 5/1960, art. 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-21 ; règlement gouvernemental n° 18/2021 — https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021