APOA : nouvelles règles d'enregistrement des locataires à Bali depuis avril 2025 - ce que cela change pour le propriétaire
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Depuis avril 2025, Bali a renforcé le contrôle de la location immobilière. Le principal changement est l'enregistrement obligatoire de tous les touristes via l'application APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing).
Ce qui est exigé :
Chaque établissement qui loue à des étrangers - hôtel, maison d'hôtes, villa, appartement en location courte durée - doit téléverser le passeport de chaque client dans l'APOA à l'arrivée. Les informations vont directement au service de l'immigration. Cela concerne aussi bien Airbnb que la location directe.
Ce n'est pas un contrôle ponctuel, mais une charge permanente. Des descentes ont lieu à Canggu, sur le Bukit, à Ubud - on vérifie la licence : Pondok Wisata (pour les propriétaires locaux) ou l'enregistrement de l'activité dans le système OSS (numéro NIB, à la place du TDUP depuis 2021), le paiement des impôts, l'enregistrement des clients.
Amendes :
— Jusqu'à 25 millions de roupies (~1 500 $) pour les manquements à l'enregistrement.
— Une peine de prison est possible pour les personnes physiques qui enfreignent systématiquement les règles.
— Fermeture forcée de l'établissement, jusqu'à la démolition (comme dans l'affaire de Bingin en 2025, où 45 constructions illégales sur la plage ont été démolies).
Ce que cela signifie pour l'investisseur :
- Les villas illégales sortent du marché. Ceux qui louaient « au noir » sans licence, sans NPWP, sans enregistrement ne le peuvent plus. La concurrence dans le segment de la location déclarée diminue.
- La demande pour les biens légaux augmente. Les touristes, surtout ceux venant de pays aux régimes fiscaux stricts, demandent de plus en plus un bien « entièrement déclaré ». Cela change le niveau des prix.
- Les biens légaux avec licence peuvent profiter de la réduction de l'offre illégale. À titre indicatif : selon le calcul propre de Balinsky, une villa médiane de deux chambres rapporte environ 10 % brut par an et environ 5 % net avec un taux d'occupation de 65 % (septembre 2026).
- Les exigences de licence et d'impôts sont désormais obligatoires de fait. Sans société de gestion, il devient difficile de tout gérer seul.
Que faire :
— Si vous achetez un bien - vérifiez que le promoteur ou la société de gestion a une licence d'hébergement dans le système OSS. Depuis le 1er avril 2026, Booking et Airbnb retirent les biens sans le statut « Enregistré et autorisé ». Si une gestion par une société est prévue, vérifiez sa licence.
— Si vous louez déjà - connectez-vous à l'APOA vous-même ou via la société de gestion. Au minimum, obtenez un NPWP et payez l'impôt sur les revenus locatifs.
— Si vous prévoyez d'acheter « au nom d'une personne physique, sans activité déclarée, pour louer à des amis au noir » - revoyez le modèle. Cette époque est révolue.
Le principe clé du nouveau marché : une infrastructure légale est un avantage concurrentiel, et pas seulement de la paperasse.
Note de la rédaction
Rédaction Balinsky · 12 octobre 2026.
Mise à jour : la licence TDUP a été remplacée par l'enregistrement dans le système OSS (depuis 2021). Nous avons ajouté l'exigence des plateformes à partir du 1er avril 2026. Le caractère obligatoire de la déclaration via l'APOA est confirmé par le service de l'immigration.
Source : service de l'immigration — https://imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa ; système de licences OSS — https://oss.go.id