Pronoia : 90 % d'occupation grâce aux retraites, sans Booking ni Airbnb
Balinsky a enregistré un entretien à Pronoia — un resort avec des villas à Jimbaran. Il a été question de l'origine des clients, du fonctionnement de la location et de ce que reçoit l'acheteur d'une villa. Voici l'essentiel.
L'experte — une représentante de Pronoia. Son nom n'est pas cité dans l'enregistrement. Elle vit à Bali depuis quatre ans et demi. Elle est venue à Pronoia comme cliente pour un mois, puis elle y est restée pour travailler : elle donnait des cours de sport aux enfants et aux adultes.
Les chiffres ci-dessous viennent de la représentante de Pronoia. Balinsky ne les a pas vérifiés.
1. Taux d'occupation — environ 90 %
Selon elle, le taux d'occupation des villas de Pronoia est de 90 %. Même pendant le Covid, il était de 90 %. Sur Booking, les dates libres ne portent en général que sur une ou deux nuits.
2. Les clients viennent des retraites, pas de Booking
- Environ 90 % des clients, selon elle, sont amenés par des organisateurs de retraites. Pronoia a des contrats avec plusieurs d'entre eux.
- Une villa n'est mise sur Booking que dans les creux entre deux retraites, pour qu'elle ne reste pas vide.
- Une retraite est un forfait : logement, repas, coach ou entraîneur, excursions. C'est pourquoi, selon elle, le prix et la demande sont plus élevés.
3. Les types de retraites
- Retraites d'affaires. Des entreprises de Hong Kong et de Singapour envoient leurs cadres pour 4 jours : repos, sport, team building, formation.
- Bootcamps fitness. Un groupe s'entraîne matin et soir.
- Programmes individuels avec un coach. D'abord un bilan corporel, puis des séances douces adaptées à la personne.
- Une retraite classique dure 2 à 3 semaines. Certaines durent jusqu'à 3 mois.
4. Le calcul de rendement de Pronoia
- Villa 1 chambre — 12,7 % par an, retour sur investissement en 7,8 ans.
- Villa 2 chambres — 13,3 % par an, retour sur investissement en 7,5 ans.
Selon elle, ce calcul repose sur les données des villas déjà en activité les années précédentes. Un relevé mensuel des réservations peut être montré sur demande. À vérifier : ce relevé — avant l'achat.
5. Impossible de louer soi-même
- Toutes les villas sont louées uniquement par la société de gestion de Pronoia. On ne peut pas louer soi-même ni engager son propre personnel de ménage.
- La raison, selon elle : garder le niveau d'un hôtel cinq étoiles.
- La société de gestion nettoie la villa, la piscine et le domaine, et assure les petites réparations : climatisation, piscine, peinture.
- La villa peut être revendue sans restriction — y compris quelques mois après l'achat.
6. Quatre formules de possession
- Y vivre soi-même toute l'année.
- Y vivre six mois, la louer six mois.
- Venir deux mois par an, la louer le reste du temps.
- Location seule, sans séjour personnel.
Chaque décembre, la société de gestion écrit aux propriétaires : choisir la formule de l'année et les mois de séjour.
7. Terrain et paiement
- Le bail foncier est de 31 ans, plus un droit de prolongation de 25 ans.
- Acompte de 30 %, puis paiements selon les étapes du chantier, les derniers 10 % à la fin.
- En prévente, selon elle, la remise est de 10 %. En payant tout d'un coup — encore 6 %.
8. Délais de construction
- La construction se fait en trois phases.
- L'objectif est de 12 mois. Avec les cérémonies et les fêtes à Bali, ils prévoient 15 à 18 mois.
- Selon elle, le contrat prévoit qu'en cas de retard l'acheteur est logé gratuitement dans le complexe jusqu'à la fin de sa villa.
9. Le complexe
- Le resort a une grande piscine, un restaurant, une salle de sport et un coworking avec bureaux et salle.
- Les nouvelles villas ont 1 ou 2 chambres, chacune avec son entrée. Le parking est commun ; on circule dans le domaine en voiturette.
- Les villas sont livrées meublées et équipées : cuisine, plaque, four, grand réfrigérateur, télévision.
- Les modèles exacts d'équipement, selon elle, sont encore en cours de choix.
10. Pourquoi Jimbaran
- 10 minutes de l'aéroport, sans embouteillages. Environ 25 minutes jusqu'à Uluwatu, environ 30 jusqu'à Canggu.
- Un quartier calme : surtout des clients de 35 ans et plus, entrepreneurs et cadres fatigués du bruit.
- Sur la côte, des hôtels cinq étoiles : Four Seasons, Raffles, InterContinental, Belmond.
- Selon elle, les autorités ont annoncé un plan de développement de Jimbaran : de nouvelles routes, dont une le long de la plage.
- À proximité : une école internationale, des supermarchés, un cinéma.
L'entretien complet (en russe) est disponible via le bouton vidéo ci-dessous.