Oceaniq : un coût de 3 000 $ le m² et ce qu'il faut savoir à Bali
Balinsky a enregistré un entretien avec Andreï Khazov, promoteur d'Oceaniq. Au programme : coûts, permis, rendement et délais. Voici l'essentiel pour qui envisage d'acheter.
L'expert — Andreï Khazov, promoteur d'Oceaniq. Avant Bali, il a construit en Russie pendant 7 ans. À Bali, la société a Oceaniq 1 (en cours de livraison), Oceaniq 2 et Oceaniq Nusa Penida.
Les chiffres ci-dessous sont ceux du promoteur. Balinsky ne les a pas vérifiés.
1. Coût de revient — environ 3 000 $ le mètre carré
Selon Andreï, chaque mètre carré de surface vendable coûte environ 3 000 $ à Oceaniq. Tout est inclus : terrain, construction, ventes, marketing, frais généraux et impôts.
- La marge, dit-il, est de 10 à 15 %.
- Les commissions d'agents à Bali vont de 7 à 14 %. Si Oceaniq payait 12 %, selon Andreï, il céderait tout son bénéfice.
- À son avis, beaucoup de promoteurs ne connaissent pas leur vrai coût de revient. Il y a alors un risque que l'achèvement des anciens projets soit payé avec l'argent des nouveaux.
- La bonne méthode, selon lui : une société distincte par projet et des flux d'argent séparés.
2. Un permis de construire n'est pas un permis de louer
- La location à la nuitée exige un terrain à vocation touristique (zone « rose »).
- Sur un terrain résidentiel (zone « jaune »), on peut obtenir un PBG — le permis de construire — pour sa propre villa. Mais une licence pour la louer comme un hôtel, dit Andreï, ne sera pas accordée.
- L'Amdal est un certificat environnemental. En pratique, c'est une grosse procédure d'approbation : circulation, voisins, habitants, nature.
- L'impression d'Andreï — il n'a pas de statistiques — est que plus de la moitié des projets vendus ou en vente ont de sérieux problèmes de documents.
3. L'État renforce les contrôles
Selon Andreï, les autorités voient un boom de la construction, alors que la taxe touristique progresse à peine. Un bien touristique doit payer une taxe de 10 %. Les biens sont désormais contrôlés, et certains projets sont fermés ou suspendus. La pression, d'après ses observations, touche tout le monde — étrangers comme locaux.
Les montages de contournement, comme la « maison d'hôtes du propriétaire du terrain », ne fonctionnent selon lui qu'un temps. Les fonds d'investissement ne vont pas dans ce genre de projets.
4. Pourquoi les chantiers s'arrêtent
La chaîne, telle qu'Andreï la décrit : problèmes de documents → ventes bloquées → manque d'argent → chantier ralenti ou gelé. Le relancer est très difficile. Selon lui, Oceaniq n'a jamais mis un chantier en pause.
5. Délais : l'exemple d'Oceaniq 1
- La livraison était annoncée pour fin 2025. Les remises de clés ont commencé fin 2025, mais en juillet 2026 le projet n'était pas encore terminé.
- La raison, selon Andreï : le standing a été relevé en cours de chantier — fenêtres Technal venues de France, sanitaires Kohler, portes de 3 mètres de haut. Le fournisseur des fenêtres a fermé son distributeur à Singapour — les finitions étaient prêtes, mais il n'y avait pas de fenêtres.
- Les investisseurs, dit-il, ont seulement demandé une date claire. Il n'y a pas de pénalités.
- Andreï dit ne connaître aucun projet à Bali livré à temps. Selon lui, on travaille ici trois fois plus lentement qu'en Russie.
6. Rendement : tout dépend de la façon de compter
Balinsky a fait le calcul pour une villa d'une chambre à 589 000 $. Pour rapporter 12 % par an, elle devrait se louer 540 $ la nuit avec un taux d'occupation d'environ 70 %.
- Le modèle d'Oceaniq retient aussi 70 % d'occupation, avec un prix d'environ 350 $ la nuit, selon Andreï.
- L'objectif pour une villa achevée est d'environ 10 % par an sur son prix.
- Le calcul de Balinsky à 300–350 $ la nuit donne environ 5–6 %. Andreï n'avait pas vu ce calcul.
- Beaucoup calculent le rendement à partir du prix de prévente — on obtient alors 14 % ou plus. Selon Andreï, il est plus juste de partir du prix moyen sur la période de construction.
- Le principal gain, dit-il, ne vient pas de la location mais de la hausse du prix pendant la construction.
7. Terrain en bail : 48 ans
Le terrain est loué à long terme (leasehold) : 30 ans plus une prolongation, soit 48 ans au total selon le contrat, d'après Andreï. La prolongation est fixée par un acte notarié. Elle implique un supplément, qu'Andreï qualifie de modeste.
À vérifier dans le contrat : le coût de la prolongation, quand et comment elle a lieu. Les contrats, dit-il, sont structurés différemment chez chacun.
8. Reventes
- Selon Andreï, il y a eu 6 à 8 reventes, les dernières en début d'année. Elles se sont faites en 1 à 2 mois.
- Villas de 3 chambres : un acheteur proposait 1 million de dollars, mais les 7 propriétaires ont tous refusé de vendre. L'estimation de la société était alors inférieure à 1 million.
9. Ce qui a changé sur le marché
- Le marché russophone s'est contracté : moins d'acheteurs et moins de promoteurs. Rien n'a changé sur le marché étranger, selon Andreï.
- En 2022–2023, d'après ses chiffres, environ 300 nouvelles sociétés de promotion sont apparues.
- Le nombre de ventes d'Oceaniq a augmenté, le ticket moyen a baissé. Plus de la moitié des ventes de l'année sont des achats répétés.
- Les prix du terrain dans les transactions réelles ont, selon lui, été multipliés par 2 à 3 en 2–3 ans. Il faut regarder les prix de vente réels, pas les annonces.
10. Qui ne devrait pas acheter
Selon Andreï :
- ceux qui investissent leurs dernières économies ;
- ceux qui ne sont pas prêts à comprendre le marché — les risques sont nombreux ;
- les investisseurs débutants.
L'entretien complet (en russe) est disponible via le bouton « Voir la vidéo » ci-dessous.
