IJI Group : ce que doit savoir un acheteur immobilier à Bali
Balinsky a enregistré un entretien avec le promoteur IJI Group directement sur ses projets à Pandawa — à Rahya Villas, déjà livré, et sur les chantiers d'Eighth Sense et de Body Sense. Voici l'essentiel pour ceux qui envisagent d'acheter.
L'experte — Anna Osipenko, fondatrice et CEO d'IJI Group. 15 ans dans la construction : elle a débuté comme agente immobilière, puis a dirigé une entreprise générale de construction en Ukraine — lotissements de maisons et immeubles de 25 à 30 étages. Juriste de formation. Elle vient à Bali depuis 19 ans et y construit depuis cinq ans. La société a sa propre société de gestion, IJI Home.
Les chiffres ci-dessous viennent du promoteur. Balinsky ne les a pas vérifiés.
1. À l'hôtel, on achète un revenu, pas des mètres carrés
Chaque mètre en plus, c'est plus de climatisation et un ménage plus long. Selon Anna, 10 minutes de ménage en plus par chambre dans un complexe de 73 unités, ce sont trois employés de plus. C'est le propriétaire qui paie. Une chambre « pour soi » et une chambre « pour le revenu » sont deux achats différents.
2. Une formule simple
Prix de la nuit × nuits occupées par mois ÷ 2 ≈ ce qui reste au propriétaire.
- Booking prend environ 24 % (18 % de base plus des suppléments pour ses programmes).
- La société de gestion, environ 20 % du chiffre d'affaires.
- Un peu plus pour les consommables.
Exemple de l'entretien : une unité rapporte 3 000 $ dans le mois → le propriétaire touche environ 1 550 à 1 600 $.
3. L'exemple d'un projet livré
Rahya Villas a été livré en septembre 2024 — deux semaines après la date du contrat. Le taux d'occupation des six derniers mois était, selon le promoteur, de 89 à 96 %, il est de 93 % aujourd'hui.
Une villa de 2 chambres coûtait environ 190 000 $ en prévente ; la dernière disponible coûte aujourd'hui 250 000 $. Le calcul de l'entretien (environ 130 $ la nuit, 93 % d'occupation, tous frais et impôts compris) : environ 10,5 % par an sur le prix de prévente et environ 8 % sur le prix actuel.
4. Les appartements se louent mieux que les villas en ce moment
Selon les rapports d'IJI Group, les appartements se remplissent mieux et rapportent quelques points de plus. Les clients veulent de l'intimité : même les groupes d'amis réservent des chambres séparées plutôt qu'une grande villa.
Les villas sont plus souvent achetées pour soi : à Eighth Sense, le propriétaire peut séjourner dans son unité jusqu'à 45 jours par an.
5. Impossible de changer de gestionnaire tout seul
C'est le point essentiel à comprendre avant d'acheter. Dans un complexe hôtelier, on ne peut pas sortir une seule unité du pool commun : le lobby, la sécurité, les réserves et les locaux de service sont partagés. L'opérateur ne peut être remplacé que pour tout le complexe, si la majorité des propriétaires est mécontente.
À vérifier à l'avance : les rapports du gestionnaire sur un projet déjà en exploitation. IJI Group promet aux propriétaires une application affichant l'occupation et les revenus en temps réel.
6. Comment se passe la vente
- Le contrat est signé avec la société du promoteur (PT PMA), qui loue le terrain.
- Acompte de 30 %, le reste échelonné jusqu'à la fin des travaux.
- Après la livraison : procès-verbal de remise, contrat de sous-location notarié, contrat avec le gestionnaire. Environ un mois.
- Par la sous-location, l'acheteur obtient les mêmes droits que le promoteur au titre du bail principal du terrain.
- Pour les appartements, le terrain est réparti selon la part de surface de chaque unité.
7. Terrain et autorisations
- Bail foncier de 30 ans plus une prolongation garantie de 25 ans. Compte tenu du chantier, il reste 28 ans. La prolongation coûterait, selon le promoteur, environ 8 000 à 10 000 $ par unité.
- Pour la location à la nuit, le permis de construire (PBG) doit indiquer l'usage « hôtel ». La licence hôtelière est détenue par le gestionnaire.
- On ne peut pas bâtir tout le terrain : dans cette zone, 60 % au maximum.
- Au 8 octobre 2026 : Eighth Sense a son PBG et ses certificats environnementaux, la prochaine étape est le SLF (certificat de conformité). Pour Body Sense, les taxes sont payées et la demande de PBG est en cours de dépôt.
8. Comment le promoteur réduit le risque de chantier inachevé
- Le terrain est acheté en totalité avant le début des ventes.
- Environ 25 % des fonds du chantier sont ses fonds propres.
- La marge d'un promoteur à Bali est, selon Anna, de 18 à 22 %. Donc, une fois environ 80 % des unités vendues, le chantier est entièrement financé. À Eighth Sense, 18 unités sur 73 restent disponibles.
- Les acheteurs qui paient en retard s'exposent à une pénalité allant jusqu'à 10 % du prix de l'unité, plus 10 % d'amende en cas de refus de payer.
9. Qui ne devrait pas acheter
Selon Anna :
- ceux qui veulent revendre dans 3 mois au double du prix ;
- ceux qui investissent leurs derniers fonds ;
- ceux qui n'ont pas de réserve pour les échéances.
10. Projet presque terminé ou chantier en phase initiale
- Presque terminé — moins d'attente. Eighth Sense, selon le planning du promoteur, commencera à être loué au printemps 2027 (avril–mai). Unités disponibles : 126 000 $ (étages bas), 136 000 $ (étages hauts), environ 180 000 $ (duplex de 2 chambres).
- Phase initiale — attente plus longue, potentiel de hausse de prix plus élevé. Body Sense est un resort de bien-être avec des programmes à partir de 7 nuits ; il faut attendre environ deux ans.
Pourquoi Pandawa
Selon le promoteur, environ la moitié des clients sont des Indonésiens venus de Jakarta et d'autres îles : ils séjournent autour de Nusa Dua, Pandawa et Melasti plutôt qu'à Canggu. Autre grand groupe : les Australiens. L'État investit dans le Bukit : autoroute à péage depuis l'aéroport, nouvelles routes, deuxième station de pompage pour l'eau.
L'entretien complet (en russe) est accessible via le bouton vidéo ci-dessous.
