HQC : le retard d'Ardhana et la nouvelle prévente Aravita
Balinsky a enregistré une interview avec High Quality Construction (HQC) dans une villa terminée d'Ardhana Residence. Au programme : le retard des appartements, la location des villas et le nouveau projet en prévente — Aravita Residence à Nusa Dua. Voici l'essentiel pour ceux qui envisagent d'acheter.
L'expert — Andreï, directeur commercial de HQC. Il s'occupe de la partie commerciale, pas de la construction.
Les chiffres ci-dessous viennent d'Andreï. Balinsky ne les a pas vérifiés. L'interview a été enregistrée fin février 2026.
1. Ardhana : villas terminées, appartements pas encore
- Le complexe compte 23 villas et 58 appartements.
- Les villas, selon Andreï, sont entièrement terminées et meublées. Une partie est louée depuis novembre 2025, les autres ont été achevées en décembre.
- Les appartements devaient être livrés pour le Nouvel An 2026. Il faut maintenant, selon lui, encore un an. Avancement — environ 40 %.
- Le gros œuvre est presque fini : il reste le dernier étage d'un bâtiment. Ensuite viennent les finitions et les réseaux techniques.
2. Pourquoi ce retard
- Les règles de construction ont changé. Au démarrage des villas, l'ancien schéma était encore permis. Pour les appartements, il fallait déjà un PBG — un permis de construire.
- Obtenir le PBG, selon Andreï, a pris longtemps chez de nombreux promoteurs : le système connaissait des pannes et les dossiers étaient traités lentement.
- S'y sont ajoutées de longues pluies pendant la saison humide.
- Aux acheteurs d'appartements, dit-il, on a proposé au choix : une garantie de rendement supplémentaire, une remise sur le lot ou une année de rendement en plus. La plupart ont accepté d'attendre.
3. Comment les villas se louent aujourd'hui
- Selon Andreï, en janvier et février, le taux d'occupation dépassait 80 % pour le complexe et 90 % pour les villas d'une chambre. C'est la haute saison ; il promet un chiffre honnête seulement après 12 mois d'exploitation.
- Le promoteur lui-même table sur 80 %.
- Sur 23 villas, 5 sont louées au mois (environ 20 %), les autres à la nuit via Booking et Airbnb.
- Tant que le chantier voisin continue, les clients ont jusqu'à 40 % de remise.
4. Prix de la location au mois
Selon Andreï (ménage et linge compris) :
- villa d'1 chambre — environ 2 000 $ par mois ;
- villa de 2 chambres — environ 3 000 $ ;
- villa de 3 chambres à l'année — jusqu'à 4 000 $ par mois, avec une remise pour le bail long.
5. Terrain et autorisation de location — ce qu'il faut vérifier
- Le terrain d'Ardhana, selon Andreï, est « jaune » (résidentiel). On peut y vivre à long terme.
- Pour la location à la nuit, les villas ont un Pondok Wisata — une autorisation de petite maison d'hôtes. Elle permet de regrouper plusieurs villas dans un même pool. La parcelle voisine appartient à un Indonésien — l'ancien propriétaire du terrain.
- Balinsky a demandé dans l'interview si c'était fiable. Andreï a répondu que l'entreprise utilise les règles prévues par le droit indonésien. Un grand hôtel, selon lui, nécessite un terrain « rose » (touristique) — comme pour leur projet Satori à Nusa Dua.
- Conseil à l'acheteur : vérifier avec un avocat sur quelle base le lot est loué à la nuit.
6. Ventes et financement du chantier
- Les villas d'Ardhana, selon Andreï, sont vendues à environ 95 %. Les appartements à environ 75 %, il en reste environ 14 en vente, reventes comprises.
- Un appartement coûte, selon lui, environ 100 000–120 000 $.
- L'argent des ventes, d'après lui, est déjà investi dans la construction. Il ne voit pas de dépendance aux nouvelles ventes.
7. Aravita Residence — la nouvelle prévente
- Un terrain de 2,6 ha à Nusa Dua. Uniquement des villas — 75, de 1 à 4 chambres. Ni appartements ni hôtel.
- Sur place — restaurants, spa, yoga, piscine et bain froid.
- Les villas les plus chères, selon Andreï, dépassent 900 000 $.
- Les ventes ont commencé en décembre 2025. Au moment de l'enregistrement, dit-il, la moitié des villas était vendue. Une hausse de prix était envisagée pour mars 2026.
- Le terrain a été nivelé et relevé ; entrepôts, atelier de ferraillage et logements pour les ouvriers ont été construits. Le site est prêt pour les fondations.
8. Le PBG d'Aravita — avec clause de remboursement
- Au moment de l'enregistrement, le PBG n'était pas encore obtenu. Les villas ont été réparties en groupes ; la première demande porte sur 16 villas.
- Selon Andreï, le contrat fixe un délai d'obtention du PBG. S'il n'est pas obtenu à temps, l'argent est remboursé.
- Ce n'est pas une garantie d'obtenir le permis, mais un engagement de rembourser. Mieux vaut lire les conditions dans le contrat lui-même.
- Selon Andreï, Satori avait déjà cette clause : le PBG pour 38 villas a été obtenu en 4 mois.
9. Rendement — selon le promoteur
- Le contrat, selon Andreï, garantit un rendement de 6 % par an. Tout ce qui dépasse revient au propriétaire.
- Le modèle financier du promoteur prévoit 8–11 % par an, selon la villa.
- Pour une revente pendant le chantier, il cite comme repère prudent une hausse de prix de 30 %.
- Le promoteur cite lui-même comme risques principaux un PBG non obtenu et la force majeure. Le risque de manque d'argent, selon lui, a disparu : l'objectif minimal de ventes est atteint.
10. Ce qui a changé après le retard
Selon Andreï, sur les nouveaux projets :
- on prévoit plus de temps pour le chantier ;
- on prépare d'abord le terrain, les permis et le modèle financier, et seulement ensuite on lance les ventes ;
- chaque étape du chantier est filmée, l'acheteur peut suivre l'avancement toutes les une à deux semaines.
11. Pour qui oui, pour qui non
Selon Andreï :
- convient à ceux qui voient à long terme et veulent une « résidence secondaire » à Bali, louée quand ils n'y sont pas ;
- ne convient pas à ceux qui veulent revendre vite après le premier versement ;
- ne convient pas aux revendeurs avec un budget d'environ 100 000 $.
L'interview complète (en russe) est disponible via le bouton vidéo ci-dessous.
