Calculer le rendement immobilier à Bali : la méthode d'un analyste
Balinsky a reçu l'analyste Evgueni Zhuikov pour expliquer, étape par étape, comment calculer le rendement d'un bien à Bali — des statistiques générales au calcul précis pour un bien donné. Voici l'essentiel pour ceux qui envisagent d'acheter.
L'expert — Evgueni Zhuikov, analyste du marché immobilier de Bali. Il calcule le rendement (ROI) des biens pour des investisseurs, parfois pour des promoteurs. Il tient une base de données des projets à Bali avec des critères de classe ouverts.
Les chiffres ci-dessous sont ceux de l'expert. Balinsky ne les a pas vérifiés.
1. La moyenne de Bali ne dit presque rien
La principale source de données, selon Evgueni, est AirDNA, un service de statistiques sur Airbnb. Booking a deux défauts : on y trouve surtout des hôtels, et il n'y a pas d'historique d'occupation.
- Le taux d'occupation moyen de tout Bali dans AirDNA est d'environ 61 %.
- Mais ce chiffre mélange Amed (environ 30 %), Kintamani (environ 50 %) et Canggu ou Bingin, où l'occupation peut approcher 90 %.
- Il faut donc affiner la moyenne : quartier, nombre de chambres, gamme de prix.
2. Le calcul fonctionne comme un entonnoir
- Étape 1. On prend tous les biens du quartier loués via Airbnb. On les répartit par chambres et par prix. On rapporte le revenu moyen au prix de biens similaires. C'est un repère grossier.
- Étape 2. Une analyse affinée. On prend les biens les plus proches dans une zone restreinte et on retire ceux entrés par hasard dans l'échantillon. On regarde le plan et l'emplacement exact.
Après affinage, le chiffre peut bouger dans les deux sens — à la hausse comme à la baisse.
3. Pourquoi les petits appartements affichent un « pourcentage élevé »
Balinsky a posé la question d'appartements d'environ 26 m² qui ressortaient à environ 22 % par an dans la base. Selon Evgueni, la raison est le prix bas d'un petit lot : à la première étape, le revenu est pris en moyenne par lot, sans correction de surface. Il conseille de recalculer ces chiffres par une analyse affinée.
4. Comparer uniquement avec des biens de même classe
Evgueni attribue la classe d'un bien selon environ 17 paramètres. Parmi eux :
- la distance à l'océan ;
- le niveau de finition intérieure et extérieure ;
- la surface ;
- les équipements de la résidence.
Un exemple de l'entretien : pour un bien à Nusa Dua, 27 biens similaires ont été retenus — à la même distance de l'océan et de même classe. Dans cet échantillon, les villas de 4 chambres à moins de 500 m de l'océan rapportaient nettement plus que celles de 2 et 3 chambres — même ramené à une chambre.
5. Le prix du mètre carré par année de bail
À Bali, les étrangers achètent le plus souvent en bail de longue durée (leasehold), et non en pleine propriété. Evgueni divise donc le prix du mètre carré par le nombre d'années de bail.
- Deux biens identiques au même prix : l'un a un bail de 25 ans, l'autre de 30. Le second est plus avantageux — son mètre carré par an coûte moins cher.
- Cet indicateur compte si l'on garde le bien jusqu'à la fin du bail.
- Regardez la surface habitable — fermée et climatisée. La surface totale inclut terrasses et rooftops. On peut en ajouter beaucoup et garder le même prix, mais il y aura moins de surface à vivre.
6. Quels frais déduire
- D'abord, la plateforme (Airbnb, Booking) prend sa commission.
- Le reste va à la société de gestion. Elle prend sa part — environ 20 %, selon Evgueni — et retient les impôts en tant qu'agent fiscal.
- Certaines sociétés de gestion incluent les charges (blanchisserie, électricité) dans leurs 20 %, d'autres les facturent au propriétaire. Selon lui, la différence peut amputer le rendement d'environ 0,5 %.
- Les réparations sont généralement payées par le propriétaire.
Ce qu'il faut demander au gestionnaire : sur quel montant sont pris les 20 % et ce que couvre cette commission.
7. ROI « brut » et « net »
- Le calcul intègre le prix, les commissions, les charges, l'inflation, la durée du bail et le trimestre de livraison.
- Le ROI net tient compte de la durée des travaux : l'argent est investi, mais il n'y a pas encore de loyers.
- À la fin du bail, le capital investi vaut zéro. Evgueni prend donc en compte l'inflation et l'« amortissement » de la durée du bail.
- Dans un exemple analysé (bail de 25 ans), il valait mieux sortir du bien au bout d'environ 7 ans. Ce n'est pas une règle : cela dépend du bail et du rendement. Avec un rendement d'environ 14 % et un bail de 30 ans, selon lui, la courbe ne passe pas en négatif.
- Il ne compte pas sur une prolongation du bail. Il calcule seulement sur la durée clairement inscrite au contrat.
8. Il n'intègre pas la hausse des prix
Evgueni observe qu'aujourd'hui le mètre carré sur le marché secondaire est moins cher que dans les projets neufs en vente. La qualité des biens neufs est, selon lui, sans commune mesure.
- La hausse du prix du terrain ne peut être ajoutée que pour un freehold — la pleine propriété.
- Un bail a une durée limitée, et il y a peu de données historiques.
9. Revendre pendant les travaux : un risque
- Evgueni qualifie la revente rapide (flipping) d'opération risquée.
- Lors d'une cession directe du contrat de bail, selon lui, il faut compter un impôt de 10 %. Cela tue presque le modèle de revente rapide.
- La sortie n'est pas garantie. Si des résidences similaires se construisent à côté et se vendent moins cher, il sera difficile de vendre la vôtre.
10. Les appartements sur le Bukit
- Selon Evgueni, il n'existe presque pas encore de marché des appartements sur le Bukit. Beaucoup vont apparaître dans les deux prochaines années.
- Leurs concurrents sont les villas d'une chambre et les chambres d'hôtel.
- Moins de risque — les zones où il y a déjà des hôtels et des infrastructures : Nusa Dua, Jimbaran.
- Plus de risque, mais aussi du potentiel — les nouveaux pôles de croissance, comme Melasti.
- Les projets en zones résidentielles visent plutôt la location au mois. C'est plus calme, mais le revenu est plus faible.
L'entretien complet (en russe) est disponible via le bouton « Voir la vidéo » ci-dessous.