BREIG : vérifier qu'une villa à Bali peut se louer à la nuitée
Balinsky s'est rendu sur un chantier de villas BREIG à Nusa Dua — le complexe Edem. Sujet principal : quels documents une villa doit avoir pour être louée à la nuitée en toute légalité.
L'expert — Nikita Shelomentsev, BREIG.
Les chiffres ci-dessous sont ceux du promoteur. Balinsky ne les a pas vérifiés.
Nikita dit lui-même à l'écran qu'il n'est « pas vraiment un expert juridique ». Tout ce qui suit relève de la pratique du promoteur, pas d'un conseil juridique.
1. Toutes les villas ne peuvent pas être louées à la nuitée
Tout dépend du code d'activité — le KBLI. Selon Nikita, chaque code indique précisément ce qui est permis. Si le code est résidentiel (logement d'habitation), la location à la nuitée est interdite. La location au mois est permise.
2. Sans KBLI ni OSS, pas de location
L'OSS est le système par lequel les permis sont délivrés selon le code KBLI. Sans OSS, KBLI et documents, selon Nikita, impossible de louer une villa sur Booking ou Airbnb.
3. Les types qui autorisent la location à la nuitée
Selon Nikita, il existe des dizaines de codes de ce type. Il a cité :
- Pondok Wisata — réservé aux citoyens indonésiens ;
- Rumah Kos — guesthouses bon marché ;
- Villa ;
- Hotel Bintang et Hotel Non Bintang — hôtel avec ou sans étoiles.
La classification des hôtels est en train de changer : il y aura des Bintang avec différents nombres d'étoiles. Selon Nikita, ces permis ne sont pas encore délivrés.
4. Le code doit correspondre au terrain et au projet
Le numéro de licence doit correspondre à la parcelle. Pour obtenir un KBLI « villa » sur un terrain jaune, on dépose le projet. Il est approuvé s'il répond aux exigences :
- emprise bâtie — 50 % de la parcelle ou moins ;
- les reculs obligatoires ;
- un nombre de chambres adapté ;
- des infrastructures en place.
Si l'on construit des appartements et que l'on demande un KBLI « villa », la demande peut être refusée : le projet ne correspond pas au code.
5. Exemple : deux parties d'un même complexe
- Une partie — terrain jaune, PBG et KBLI « villa ».
- L'autre — terrain rose, pour laquelle la demande portait sur Hotel Bintang.
Selon les données de Balinsky : Edem I est sur un terrain jaune (Residential), Edem II sur un terrain rose (Tourism).
Pourquoi ne pas l'avoir enregistré comme resort ? Selon Nikita, un KBLI resort peut être obtenu ici. Mais à l'époque, le consultant a dit : « Vous avez des villas — voici un KBLI villa. » L'administration examine le projet et peut répondre qu'il « ne tient pas d'un resort ».
6. Comment vérifier une villa avant l'achat
- Renseignez-vous sur la couleur du terrain (la zone) de la parcelle.
- Demandez le numéro KBLI figurant dans les documents.
- Ouvrez ce numéro dans l'OSS et regardez ce qu'il autorise.
- Vérifiez que le code correspond au terrain et à ce qui a réellement été construit.
- Code résidentiel = location au mois uniquement.
Important : dans la base de Balinsky, la zone jaune d'Edem I est indiquée « pour l'habitation et la location longue durée ». Mieux vaut confronter les propos du promoteur et les données de la base aux documents. Vérifiez votre cas avec un avocat.
7. Le complexe en bref
- Une villa d'une chambre pour deux, une grande piscine, des sols en terrazzo.
- 5 minutes jusqu'à l'océan.
- 3 minutes en voiturette électrique jusqu'à la deuxième partie, puis 4 minutes jusqu'au Kempinski.
- Des infrastructures propres sur environ 2 000 m² : lobby, restaurant, salle pour enfants. Elles sont partagées entre les deux parties.
- Selon Nikita, le format convient plutôt aux longs séjours.
- La nuitée dans le modèle financier — 110–130 $ selon les scénarios (chiffres cités de mémoire par Nikita).
- Le prix de la villa d'une chambre — environ 195 000 $ selon Nikita, de mémoire, 199 500 $ dans la base de Balinsky. Les premières ventes sur plan, il y a environ un an et demi, commençaient à 145–155 000 $.
- Pour l'implantation en terrasses, des murs de soutènement en béton armé de 4 m de haut ont été construits. Selon Nikita, ils ont coûté à peu près autant que tout le béton.
L'interview complète (en russe) est disponible via le bouton vidéo ci-dessous.
