BREIG : combien rapporte vraiment une villa à Bali à 675 000 $
Balinsky a enregistré un podcast avec la société de gestion BREIG. Le cœur de l'épisode : l'analyse du rapport d'une vraie villa livrée — combien elle rapporte et combien il reste au propriétaire. Voici l'essentiel pour ceux qui envisagent d'acheter.
L'expert — Nikita, BREIG. L'entreprise est à Bali depuis 10 ans : elle a commencé par la gestion de villas et continue aujourd'hui. Elle gère plus de 100 biens, appartements compris. L'entreprise construit aussi — surtout des villas de 3 chambres.
Les chiffres ci-dessous viennent de Nikita et du rapport de gestion montré dans la vidéo. Balinsky ne les a pas vérifiés.
1. La villa de l'exemple
Aquamarine I, 3 chambres, livrée, gérée par BREIG.
- En 2020, quand il n'y avait encore rien sur le terrain, elle se vendait 380 000 $.
- Aujourd'hui, elle est en vente à 675 000 $.
2. Combien elle rapporte
- Chiffre d'affaires — environ 8 000 $ par mois.
- Taux d'occupation sur 8 mois de suite : 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90 %.
- Le prix de la nuit varie d'environ 10 % dans un sens ou dans l'autre au fil de l'année.
3. Les charges — environ 1 000–1 300 $ par mois
Selon le rapport, par mois :
- électricité — 368 $ ;
- salaires : piscine, jardin, ménage, technicien ;
- produits de ménage — 80 $, blanchisserie — 63 $ ;
- internet — 50 $, réparations — environ 40 $ ;
- fruits et boissons pour les clients.
Achats ponctuels (par exemple une plus grande télé) — 270 $. Sans eux, les charges tournent autour de 1 000 $.
Ces charges se paient toujours. Si la villa rapporte moins, le propriétaire perd de l'argent.
4. Ce qui reste au propriétaire
- Commission de gestion : Nikita a dit 18 %, le rapport indique 20 %.
- Net, selon Nikita, environ 5 350 $ par mois. Soit environ 64 000 $ par an.
- Rapporté au prix de 2020 (380 000 $) — environ 17 % par an.
- Rapporté au prix actuel (675 000 $) — 8–10 %, selon l'estimation de Nikita. D'après les chiffres du rapport — environ 9,5 % avant impôts. Pendant l'échange, Balinsky a calculé environ 7 % après impôts.
5. Le revenu compte plus que les économies
Selon Nikita, on peut réduire les charges de 500 $ au maximum. Les clients le remarqueront et l'écriront dans les avis.
En revanche, augmenter le chiffre d'affaires de 2 000 $ par mois — grâce aux notes, à l'aménagement et au marketing — est réaliste.
- On trouve un gestionnaire à 10 %. Mais une mauvaise gestion pèse à la fois sur les charges et sur les revenus.
- BREIG ne constitue pas de fonds de réparation : elle répare au besoin et envoie un rapport mensuel avec photos.
6. Les saisons
- Les meilleurs mois : de fin avril à début septembre.
- Novembre est le plus faible, « le mois des réparations ».
- Février est faible, mars moyen, la hausse commence en avril.
- Au Nouvel An, les prix grimpent fortement pendant 2–3 semaines.
7. Pourquoi une villa livrée ne rapporte pas 15 %
Un propriétaire ne vendra pas une villa qui rapporte 15 %. Il montera le prix jusqu'à ce que le rendement tombe à 8–10 %. D'après l'expérience de Nikita, Australiens et Européens achètent du livré à 8 % et en sont satisfaits.
- 12 % sur du livré, c'est en général proposé par quelqu'un qui a un besoin urgent d'argent.
- 12 % avec environ un an d'attente de chantier — c'est une affaire normale.
- 15 % — un cas rare.
8. Revente : il y a aujourd'hui plus de vendeurs
En 2023–2024, le marché a fortement grimpé. Beaucoup ont acheté pour revendre. Aujourd'hui, selon Nikita, les vendeurs sont bien plus nombreux que les acheteurs.
- Bali est un marché à haut rendement, mais il est difficile d'y vendre vite.
- Vente urgente = grosse remise.
- Si vous pouvez attendre, Nikita conseille d'attendre un ou deux ans.
- N'investissez pas d'argent emprunté et ne comptez pas revendre à coup sûr avant la fin des échéances.
9. Une villa bon marché — cherchez la raison
- Souvent, le problème est dans les documents : un permis de construire (PBG) bancal, ou la distance à respecter par rapport à une rivière n'a pas été tenue. On peut vous demander de démolir la piscine.
- Nikita compare une vieille villa à rénover à « un chat dans un sac » : tuyaux, électricité et béton peuvent s'avérer en mauvais état.
- Avant d'acheter — un avocat, un notaire, une vérification du terrain.
10. Bail foncier : la prolongation
- Selon Nikita, la loi limite le bail à 30 ans.
- La prolongation est inscrite dans le contrat. Si le propriétaire du terrain refuse, c'est une rupture de contrat et l'on peut aller au tribunal.
- L'exemple de Nikita : sa villa avait 25 ans de bail. Au bout de 5 ans, il a prolongé de 10 ans — retour à 30, plus le droit à 10 de plus.
- Un cas récent : un investisseur a gagné un procès contre l'État. Conclusion de Nikita : les droits sont protégés si l'on a les moyens de payer de bons avocats.
11. Combien investir
- Vos derniers 100 000 $ — ne les investissez nulle part. L'argent emprunté — non plus.
- Mettez d'abord de côté de quoi vivre 2,5 ans. Le reste peut être investi.
- Pour gagner le plus — le stade le plus précoce, mais chez un promoteur qui a déjà construit.
- Avec 750 000 $, Nikita prendrait une villa de 3 chambres plutôt que 5 appartements : ces villas sont plus rares et mieux remplies. Mais elle se vend plus lentement.
- Les villas proches de l'océan sont, selon lui, remplies à 80–90 %. À un kilomètre de l'océan — environ 40 %.
- BREIG augmente ses prix à mesure que le chantier avance. Selon Nikita, en gros : au début du chantier on achetait à 270 000 $, vers la fin — à 360 000 $.
L'interview complète (en russe) est disponible via le bouton vidéo ci-dessous.
