Gestion de villas à Bali : ce que l'acheteur doit savoir
Balinsky s'est entretenu avec un gestionnaire qui loue des villas à Bali. Voici l'essentiel pour ceux qui envisagent d'acheter.
L'expert — un gestionnaire de villas. Selon lui, son équipe loue des villas depuis 10 ans. Elle gère des villas à BaliWood Residence (un projet du promoteur BREIG) ainsi que des biens d'autres propriétaires.
Les chiffres ci-dessous viennent du gestionnaire. Balinsky ne les a pas vérifiés.
1. Louer soi-même est plus difficile qu'il n'y paraît
Dans le premier BaliWood Residence, les propriétaires de deux villas ont quitté la gestion. Ils ont essayé de louer eux-mêmes ou via une autre agence. Au bout d'un an à un an et demi, ils sont revenus et ont demandé à être repris.
Les propriétaires ne sont pas retenus de force : ils peuvent partir.
2. Le promoteur répond 1 à 2 ans, la société de gestion 28 ans
Selon le gestionnaire, un promoteur montre ses résultats la première ou la deuxième année. Pendant les 28 années suivantes, c'est la société de gestion qui décide si l'investissement est réussi :
- réparations et entretien — à quelle fréquence il faudra réparer ;
- ménage quotidien ;
- service aux clients.
Beaucoup de nouveaux projets sont livrés en ce moment. Il faut bien que quelqu'un les gère. Et une société de gestion ne grandit pas vite : il faut recruter et former des gens.
3. Beaucoup de promoteurs ont renoncé à leur propre société de gestion
Bien le faire est un gros travail. Le gestionnaire connaît plusieurs promoteurs qui ont confié la gestion à d'autres promoteurs ou à des sociétés de gestion spécialisées.
Mais toutes ne s'en sortent pas — même les grandes. De l'extérieur, deux sociétés peuvent se ressembler. Il faut regarder le cas concret.
4. Une belle villa ne sauve pas un mauvais emplacement
Son équipe est loin d'accepter toutes les villas.
- Un propriétaire dit « ma villa est à Canggu », mais en réalité elle est bien au-delà de Canggu, par exemple à Tumbak Bayuh. Belle villa, mais aucune demande.
- Elle se loue au mois pour peu d'argent. Puis le locataire part, et trouver le suivant peut prendre deux mois.
- Ils refusent : à Canggu — les villas loin de l'océan ; sur le Bukit — les villas sans vue, par exemple à Ungasan.
5. Une note de 4,5 contre 4,8, c'est de l'argent
Plus la note sur Airbnb est élevée, plus le taux d'occupation et le prix par nuit le sont aussi. Selon le gestionnaire, le lien est direct.
Les clients utilisent des filtres : 4,8 et plus, ou au moins 4,6. Avec une note basse, impossible de fixer un prix élevé par nuit — la villa ne sera tout simplement pas vue.
6. Contrôles des villas sur Airbnb
Bali a commencé à contrôler les villas louées via Airbnb. Une partie a quitté la location à la nuitée.
- Les villas de son équipe sont près de l'océan, en zone rose, avec un permis Pondok Wisata ou PBG. Toutes ont passé le contrôle.
- Selon ses statistiques, il y a 2 % de villas en moins sur Airbnb à Canggu par rapport à l'an dernier. Le nombre de touristes, d'après lui, a légèrement augmenté. La concurrence pour eux a baissé.
7. Zone rouge ou rose — presque aucune différence
Ce qui compte, ce n'est pas la couleur de la zone, mais le permis obtenu au final.
- Le rose, c'est le tourisme ; le rouge, le commerce.
- En zone rouge, il faut construire selon les normes d'un établissement touristique. On obtient alors la même licence.
- Un commerce est aussi possible en zone rose.
- Chaque parcelle a sa propre liste de ce qui peut ou non être construit. Sur deux parcelles similaires, il a vu une différence : une salle de sport autorisée sur l'une, pas sur l'autre. C'est pareil pour une clinique médicale.
- Restaurants, commerces et hôtels sont en général autorisés partout.
La conclusion du gestionnaire est simple : en zone rose et rouge, on peut construire presque tout. Mais la parcelle concrète doit être vérifiée.
Ce qu'il faut en retenir
Avant d'acheter, regardez non seulement le promoteur, mais aussi qui gérera la villa dans les années suivantes.
L'entretien complet (en russe) est disponible via le bouton vidéo ci-dessous.
