Wie lange laufen Leaseholds auf Bali? Pachtdauer und Preis pro Jahr bei 320 Villen

Kurze Antwort: Die meisten Leasehold-Villen, die auf Bali verkauft werden, haben 25 oder 30 Jahre Pacht. Im Balinsky-Katalog liegt die mediane Pachtdauer in den meisten Gegenden bei 29–30 Jahren, in Nyanyi bei 25. Eine typische Leasehold-Villa mit zwei Schlafzimmern kostet etwa $11.300 pro Pachtjahr, mit einem Schlafzimmer etwa $6.200 und mit drei Schlafzimmern etwa $16.500. Villen mit längerer Pacht werden zu einem höheren Quadratmeterpreis angeboten — der Markt bezahlt Zeit, aber nicht proportional. Hier die Daten und wie Sie Villen über den „Preis pro verbleibendem Jahr“ vergleichen.

Erfasste Pachtdauern der im Balinsky-Katalog veröffentlichten Villen, September 2026 (350 Villen mit Angabe): — 19–24 Jahre: 21 Villen. — 25 Jahre: 77 Villen — die häufigste Laufzeit. — 26–29 Jahre: 73 Villen. — 30 Jahre: 91 Villen — der zweite Gipfel. — 31–47 Jahre: 53 Villen. — 50 Jahre: 9 Villen. — 77–80 Jahre: 26 Villen — meist langfristige Konstruktionen wie ein Baurecht einer Gesellschaft oder eine sehr lange Privatpacht, keine Standard-Villenpacht. Rund die Hälfte des Marktes liegt also bei 25–30 Jahren. Laufzeiten unter 25 Jahren bedeuten meist eine Wiederverkaufsvilla, deren Pacht schon läuft, oder ein Projekt auf Land mit kürzerer Hauptpacht. Mediane Pachtdauer nach Gegend (Villen mit weniger als 60 Jahren Pacht): — Nyanyi: 25 Jahre (37 Villen). — Uluwatu: 28 Jahre (20 Villen). — Bukit: 29 Jahre (32 Villen). — Berawa: 29 Jahre (15 Villen). — Melasti: 27 Jahre (16 Villen). — Nusa Dua, Ubud, Pererenan, Pandawa: 30 Jahre.

Weil ein Leasehold zeitlich begrenzt ist, vergleicht man Villen am saubersten über den Preis pro verbleibendem Jahr: Kaufpreis geteilt durch die restlichen Pachtjahre. Medianer Preis pro Pachtjahr (Villen mit weniger als 60 Jahren Pacht): — 1 Schlafzimmer: etwa $6.200 pro Jahr (68 Villen). — 2 Schlafzimmer: etwa $11.300 pro Jahr (142 Villen). — 3 Schlafzimmer: etwa $16.500 pro Jahr (63 Villen). — Alle Villen: etwa $11.900 pro Jahr (320 Villen). Das ist auch das Kapital, das eine Leasehold-Villa jedes Jahr „verbraucht“. Bringt eine Villa mit zwei Schlafzimmern netto $15.000 im Jahr und kostet $11.300 pro Pachtjahr, sind nur etwa $3.700 davon eine Rendite über die Rückgewinnung Ihres eigenen Geldes hinaus.

Ja — aber unterproportional. Medianer Quadratmeterpreis nach Pachtdauer: — unter 26 Jahren: $2.540 pro m² (97 Villen); — 26–28 Jahre: $2.639 pro m² (49 Villen); — 29–30 Jahre: $3.000 pro m² (111 Villen); — 31–59 Jahre: $3.219 pro m² (62 Villen). Der Schritt von rund 25 auf rund 30 Jahre Pacht erhöht den medianen Quadratmeterpreis um etwa 18 %, für etwa 20 % mehr Zeit. Über 30 Jahre hinaus wächst der Aufschlag langsamer. Auch andere Faktoren — Lage, Alter, Ausstattung — unterscheiden sich zwischen den Gruppen; betrachten Sie das als Marktmuster, nicht als Formel. Praktisch heißt das: 30 Jahre Pacht sind nicht „5 Jahre extra gratis“, aber meist fair bepreist. Eine kurze Pacht zu einem Preis nahe einer 30-jährigen ist die Kombination, die man meiden sollte.

Teilen Sie den Preis durch die verbleibenden Jahre und vergleichen Sie: — Villa A: $250.000, noch 18 Jahre → $13.900 pro Jahr. — Villa B: $320.000, noch 30 Jahre → $10.700 pro Jahr. Villa B kostet mehr, ist aber die günstigere Art, eine Villa ein Jahr lang zu nutzen. Rechnen Sie den Wert einer unterschriebenen Verlängerungsoption hinzu, falls es eine gibt — siehe Leasehold-Verlängerung auf Bali: so funktioniert sie — und prüfen Sie bei einem Off-Plan-Projekt, dass die Hauptpacht des Bauträgers länger läuft als Ihre.

Die Nettomietrendite einer Villa muss zuerst ihren Preis pro Pachtjahr decken, bevor sie etwas verdient. Unsere Analyse der Mietrenditen von Villen auf Bali kommt auf etwa 5 % netto für eine mediane Villa mit zwei Schlafzimmern bei 65 % Auslastung; eine 25-jährige Pacht verbraucht etwa 4 % des Preises pro Jahr, eine 30-jährige etwa 3,3 %. Eine längere Pacht oder eine im Vertrag eingepreiste Verlängerung verändert das Ergebnis stärker als fast jede andere Größe.

— Quelle: im Balinsky-Katalog veröffentlichte Villen, September 2026, mit erfasster Pachtdauer (350) und Preis; der Preis pro Jahr nutzt Pachten unter 60 Jahren (320 Villen). — Laufzeiten wie im Inserat angegeben; ob die Pacht ab Unterschrift oder ab Übergabe läuft, ist von Projekt zu Projekt verschieden — fragen Sie nach. — Preise sind Angebotspreise, keine Transaktionen. — Mediane von Gegenden mit weniger als 30 Villen sind Richtwerte. Leasehold-Villen ansehen: Villen zum Verkauf auf Bali.