Sind Immobilien auf Bali 2026 eine gute Investition? Ehrliche Vor- und Nachteile und Risiken
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Kurze Antwort: Sie können es sein — aber nur, wenn Sie die richtige Struktur in der richtigen Gegend vom richtigen Bauträger kaufen und die Rendite mit echter Auslastung statt mit einem Prospekt rechnen. Die Nachfrage auf Bali ist auf Rekordniveau. Die Schwachstellen liegen woanders: ablaufende Pachtzeiten, Bauträger von sehr unterschiedlicher Qualität, Zonierung und Verwaltungskosten, die still ein Drittel der Einnahmen aufzehren. Hier das vollständige Bild, mit Zahlen.
Warum Menschen auf Bali kaufen: die Argumente dafür
— Die Nachfrage ist real und wächst weiter. Laut dem indonesischen Statistikamt (BPS) kamen 2025 6.948.754 ausländische Besucher nach Bali — ein Rekord, 9,7 % mehr als 2024 und über dem Vor-Corona-Niveau von 2019. Der Tourismus hat sich nicht nur erholt, er hat seinen alten Höchststand überschritten.
— Der Einstiegspreis ist für ein Strandziel niedrig. Im Balinsky-Katalog (Stand Juni 2026) kostet die mediane Villa etwa $405.000 in Canggu, $375.000 auf der Bukit-Halbinsel (Uluwatu, Pandawa, Bingin), $255.000 in Ubud und $185.000 in Tabanan. Ein Studio oder eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in einer Anlage kostet meist $120.000–160.000. Vergleichen Sie das mit Strandpreisen in Phuket, Dubai oder Südeuropa.
— Die Preise werden in US-Dollar angegeben. Für Käufer mit Dollar, Euro oder Pfund entfällt damit eine Ebene des Währungsrisikos beim Kauf selbst (nicht aber bei den lokalen Kosten — siehe den Artikel zum Währungsrisiko Rupiah gegen Dollar).
— Es gibt legale Wege für Ausländer. Land als Freehold können Sie nicht besitzen, doch Leasehold, Hak Pakai (mit Aufenthaltserlaubnis) und eine Gesellschaft in ausländischem Besitz (PT PMA) sind legal und weit verbreitet. 2025 wurde das erforderliche Einlagekapital einer PT PMA auf 2,5 Mrd. IDR gesenkt, was den Weg über eine Gesellschaft deutlich zugänglicher gemacht hat.
— Ein breit gestreutes Touristenpublikum. Australien ist der größte Markt (etwa 1,54 Millionen Besucher 2024), gefolgt von Indien, China, dem Vereinigten Königreich und Südkorea. Kein einzelnes Land dominiert so wie einst Russland in Phuket.
Die Argumente dagegen: was schiefgehen kann
— Sie kaufen Zeit, kein Land. Die meisten Villen werden als Leasehold verkauft — eine Pacht über 25–30 Jahre. Mit jedem Jahr schrumpfen Restlaufzeit und Wiederverkaufswert. Eine Rendite, die wie 10 % im Jahr aussieht, muss den Kaufpreis vor Pachtende zurückzahlen, und dieses „Abbrennen“ fehlt oft in den Tabellen der Bauträger. Wir schlüsseln es auf in Leasehold-Verlängerung auf Bali.
— Die Auslastung ist niedriger als das Marketing nahelegt. Das BPS meldet für Sternehotels auf Bali rund 57–65 % Auslastung, in schwachen Monaten etwa 57 %; Unterkünfte ohne Sterne liegen deutlich darunter. Der durchschnittliche Aufenthalt ausländischer Gäste beträgt etwa drei Nächte — also mehr Wechsel, mehr Reinigung und höhere Betriebskosten.
— Manche Gegenden sind überversorgt. Allein in Canggu sollten bis 2025 rund 1.600 neue Wohnungen hinzukommen. In einer vollen Gegend konkurriert die neue Villa nebenan um dieselben Gäste, und die Nachtpreise steigen nicht mehr.
— Das Bauträgerrisiko ist das größte Einzelrisiko. Off-Plan-Projekte werden mit dem Versprechen eines Rabatts verkauft, doch manche verzögern sich, werden abgespeckt oder nie fertig, und Zahlungen fließen oft Jahre bevor Sie etwas erhalten. In unserem Katalog werden neue Off-Plan-Villen sogar rund 23 % teurer pro Quadratmeter angeboten als fertige Villen im Verkauf — siehe ist Off-Plan auf Bali günstiger.
— Zonierung und Genehmigungen. Eine Villa auf landwirtschaftlich zoniertem Land oder ohne Baugenehmigung (PBG) und Nutzungsbescheinigung (SLF) kann womöglich keine Vermietungslizenz bekommen — oder ist sogar vom Abriss bedroht. Die Zonierung nach Balis Raumordnungsplänen (RDTR) wird in mehreren Gegenden aktiv überprüft.
— Die Verwaltung nimmt einen großen Anteil. Eine Villenverwaltung verlangt typischerweise 15–25 % des Bruttoumsatzes, Buchungsplattformen nehmen ihre eigene Provision, und Betriebskosten (Pool, Garten, Strom, Reinigung, Reparaturen) kommen mit weiteren 5–8 % der Einnahmen hinzu. Dann folgt die Steuer auf Mieteinnahmen. Brutto- und Nettorendite sind sehr unterschiedliche Zahlen — siehe wie Verwaltungsgebühren funktionieren.
— Verkaufen geht langsamer als Kaufen. Es gibt keine gemeinsame Maklerdatenbank und keinen Hypothekenmarkt für ausländische Käufer, daher ist der Käuferkreis für eine gebrauchte Leasehold-Villa kleiner als der Kreis der Verkäufer neuer Villen.
— Regeln ändern sich. 2025–2026 führte Bali neue Registrierungspflichten für Mieter ein, verschärfte das Vorgehen gegen unlizenzierte Vermietung und diskutierte härtere Strafen für Strohmannmodelle. Nichts davon schadet einem korrekt aufgestellten Investor — wohl aber den Abkürzungen.
Wie eine realistische Rendite aussieht
Die Schlagzeile „garantiert 12–15 %“ meint fast immer den Bruttoumsatz eines guten Monats, vor Kosten. Ein realistisches Modell:
— Auslastung von 55–70 % übers Jahr, nicht 90 %;
— minus 15–25 % Verwaltungsgebühr;
— minus 5–8 % Betriebskosten;
— minus Steuer auf Mieteinnahmen (10 % Abgeltungsteuer auf die Bruttomiete für Steuerinländer; bei Steuerausländern werden meist 20 % einbehalten, reduzierbar über ein Doppelbesteuerungsabkommen);
— minus die Leasehold-Abschreibung: Kaufpreis geteilt durch die restlichen Pachtjahre.
Was bleibt, ist Ihre echte, mit einer Anleihe vergleichbare Zahl. Unsere eigene Rechnung aus 359 Villenpreisen und 6.305 Mietangeboten sieht die mediane Villa mit zwei Schlafzimmern bei etwa 10 % brutto und etwa 5 % netto bei 65 % Auslastung, Villen mit einem Schlafzimmer bei etwa 14 % brutto und 7 % netto — siehe Mietrendite von Villen auf Bali nach Gegend. Der Abstand zwischen einer gut und einer schlecht geführten Villa in derselben Straße ist größer als der zwischen Gegenden. Verlangen Sie immer 12 Monate echter Auslastungsberichte aus einem fertigen Projekt desselben Betreibers.
Für wen Immobilien auf Bali passen — und für wen nicht
Sie passen, wenn:
— Ihr Horizont 7–10 Jahre oder mehr beträgt oder Sie die Villa einen Teil des Jahres selbst nutzen wollen;
— Sie bereit sind, Grundstück, Genehmigungen und Bauträger vor der Zahlung zu prüfen;
— Sie akzeptieren, dass dies ein Geschäft mit Betriebsrisiko ist und kein Sparkonto.
Sie passen nicht, wenn:
— Sie das Geld in 2–3 Jahren zurückbrauchen;
— der Kauf nur mit der „garantierten“ Rendite aus dem Prospekt aufgeht;
— Ihnen Freehold auf den Namen eines indonesischen Freundes angeboten wird (ein Strohmannmodell — nach indonesischem Recht nichtig und ein Weg, alles zu verlieren).
Ein Fünf-Punkte-Test vor der Entscheidung
- Ist das Land für Wohnen oder touristische Unterkünfte zoniert, und hat das Projekt eine PBG (Baugenehmigung)?
- Wie viele Jahre läuft die Landpacht noch — und läuft die eigene Pacht des Bauträgers länger als Ihre?
- Hat der Bauträger mindestens drei Projekte pünktlich fertiggestellt? Nutzen Sie unsere 12-Punkte-Checkliste für Bauträger.
- Geht die Rendite nach allen Kosten und Steuern auch bei 55 % Auslastung noch auf?
- Wer verwaltet die Villa, und können Sie den Verwalter ohne Strafe wechseln?
Sind alle fünf Antworten gut, kann Bali eine solide Investition sein. Lautet eine davon „weiß ich nicht“, klären Sie das, bevor Sie die Anzahlung leisten.
Aktuelle Angebote mit Preisen und Genehmigungen: Villen zum Verkauf auf Bali und Wohnungen zum Verkauf auf Bali. Den rechtlichen Ablauf Schritt für Schritt erklärt unser Leitfaden zum Immobilienkauf auf Bali.
Quellen: BPS Bali — ausländische Touristenankünfte 1969–2025 und Tourismusstatistik (Hotelauslastung, Aufenthaltsdauer), 2024–2026; Verordnung des Investitionsministeriums Nr. 5/2025; Daten des Balinsky-Katalogs, Juni 2026.
Aktuelle Zahlen
Preise und Mieten nach Gegend werden monatlich neu berechnet: Immobilienpreise auf Bali nach Gegend, was Miete auf Bali kostet. So rechnen wir: Methodik.