Miet- und Leasehold-Vertrag auf Bali: 6 Regeln, die Ihr Geld schützen
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Ein Leasehold ist ein Vertrag. Anders als ein Rechtszertifikat wird er nicht ins staatliche Register eingetragen. Deshalb muss alles, was den Käufer schützt, im Vertrag selbst stehen. Darauf sollten Sie achten.
1. Was Sie genau bekommen
- Ein Mietvertrag (Hak Sewa) wird beim Notar geschlossen. Beim Grundbuchamt (BPN) wird er nicht registriert.
- Ins Register eingetragen werden das Nutzungsrecht (Hak Pakai) und das Baurecht (HGB). Das sind andere Rechte mit eigenen Bedingungen.
- Ein Nominee-Modell, bei dem das Land „für Sie“ auf einen Indonesier eingetragen wird, ist nach dem Gesetz nichtig (Art. 26 des Bodengesetzes). Sie können Geld und Objekt verlieren.
Mehr zu den Rechten im Artikel Leasehold oder Freehold.
2. Sprache
Ein Vertrag mit einer indonesischen Partei muss laut Gesetz auf Indonesisch sein (Sprachengesetz Nr. 24/2009, Art. 31). Gerichte haben Verträge, die nur auf Englisch waren, für unwirksam erklärt. Lassen Sie den Vertrag zweisprachig aufsetzen.
3. Währung
Der Betrag im Vertrag steht in Rupiah. Mehr dazu im Artikel über Dollar im Vertrag.
4. Stempelmarke (meterai)
- 10.000 Rupiah pro Dokument, wenn der Betrag darin über 5 Mio. Rupiah liegt.
- Zahlen muss, wer das Dokument erhält. Unterschreiben beide Seiten, zahlt jede für ihr eigenes Exemplar.
- Ohne Marke ist der Vertrag gültig. Um ihn aber vor Gericht einzureichen, muss die Marke nachgezahlt werden.
- Eine bereits benutzte Marke neu aufzukleben - bis zu 3 Jahre oder eine Geldstrafe bis 200 Mio. Rupiah.
5. Verlängerung
- Preis und Bedingungen der Verlängerung werden gleich festgelegt. Das Versprechen „verlängern wir später“ garantiert nichts.
- Weigert sich der Eigentümer, das Geld für die Verlängerung anzunehmen, kann man es beim Gericht hinterlegen (Art. 1404 des Zivilgesetzbuchs). Das ist das letzte Mittel.
- Mehr dazu im Artikel über die Verlängerung eines Leasehold.
6. Notar und Steuern
- Das Honorar des Notars ist gesetzlich begrenzt: von 2,5% bei kleinen Beträgen bis 1% bei großen. Das Honorar des Grundstücksnotars (PPAT) beträgt höchstens 1%.
- Auf die Miete zahlt der Grundeigentümer eine Abgeltungsteuer von 10%. Fragen Sie, ob sie im Preis enthalten ist.
- Untervermieten dürfen Sie nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentümers.
Anmerkung der Redaktion
Balinsky-Redaktion · 12. Oktober 2026. Der Text wurde mit den an diesem Datum geltenden Gesetzen Indonesiens abgeglichen.
Aktualisierung: In einer Analyse hieß es, der Notar registriere die Miete beim Grundbuchamt. Das ist falsch: Registriert wird das Nutzungsrecht, der Mietvertrag bleibt beim Notar. Korrigiert wurde, wer die Stempelmarke zahlt und welche Strafe dafür droht.
Materialien, auf denen der Artikel beruht: https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Quellen
- Bodengesetz Nr. 5/1960, Art. 26: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Regierungsverordnung Nr. 18/2021 über Bodenrechte: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC: Wer die Stempelmarke zahlt: https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- Indonesisches Finanzamt zu Strafen bei der Marke: https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai