Ramada Nusa Dua by Wyndham: was die Marke bringt, was Eigentümern bleibt
Balinsky hat mit dem Team von Teus Group über Ramada Nusa Dua by Wyndham gesprochen — ein Hotelprojekt in Nusa Dua, das von der internationalen Kette Wyndham betrieben wird. Die Hauptfrage: Ist die Marke des Betreibers ein echter Vorteil für den Eigentümer einer Einheit oder nur Marketing?
Die Experten — Alexander, Director of Development bei Teus Group (lebt seit 4 Jahren auf Bali), und Artem Borovsky, Leiter Partnervertrieb bei Teus Group.
Die Zahlen unten stammen von den Gästen. Balinsky hat sie nicht überprüft.
1. Was Wyndham ist
Laut den Gästen:
- rund 9.300 Hotels in 95 Ländern; das Unternehmen ist 40 Jahre alt;
- 34 Hotels in Indonesien, 4 auf Bali;
- mehr als 115 Millionen Mitglieder im Treueprogramm.
Ramada by Wyndham ist eine der Kernmarken der Kette, Segment Upscale (4 und 4+ Sterne). Das erste Projekt von Teus Group auf Bali, Amani Melasti, 250 m vom Strand Karma Kandara, läuft ebenfalls unter einer Wyndham-Marke.
2. Der Betreibervertrag kommt vor dem Verkauf
- Laut den Gästen wurde der Hauptvertrag mit Wyndham vor dem Presale unterschrieben. Ein Hauptvertrag, kein Vorvertrag.
- Vor der Unterschrift prüfte Wyndham Grundstück, Projekt, Firma, Gründer und Finanzen.
- Fällt die Prüfung durch, wird der Hauptvertrag einfach nicht unterschrieben.
3. Doppelte Baukontrolle
- Das Projekt wurde von Anfang an nach Wyndham-Standards geplant: Serviceräume, Wege des Personals, Maße, sogar die Lage der Lichtschalter.
- Laut den Gästen kommt in jeder Bauphase ein Vertreter von Wyndham. Das ist eine zweite Kontrolle neben der eigenen Bauaufsicht des Entwicklers.
- Die Standards legen eine Mindestbetongüte und eine vertikale Abdichtung fest — Schutz vor Feuchtigkeit und Schimmel.
- Für die Bauzeit gibt es eine All-Risk-Versicherung.
- Zum Zeitpunkt des Interviews war das Fundament fertig, der Bau verließ die Gründungsphase.
4. Woher die Gäste kommen
Drei Hauptkanäle, laut den Gästen:
- Reisebüros und Pauschalreisen;
- das Wyndham-Treueprogramm — ein Mailing an Mitglieder vor der Eröffnung;
- Buchungsportale.
Ein privater Eigentümer zahlt Buchungsportalen 15–20 %. Eine große Kette zahlt nach Schätzung der Gäste womöglich weniger — etwa rund 10 %.
5. Auslastungsprognose
- Modell von Teus Group: 75 % im ersten Jahr, danach Anstieg auf 83 %. Die Prognose gilt für 5 Jahre.
- Laut den Gästen ist das erste Jahr eines neuen Hotels immer das schwerste: Es braucht Bewertungen und Bekanntheit.
- Ein Wyndham-Hotel in Seminyak ist nach ihren Worten zu etwa 80 % ausgelastet, bei rund 100 $ pro Nacht. Den Preis hätten sie nicht überprüft, sagten die Gäste.
6. Wie die Einnahmen verteilt werden
Das Hotel arbeitet mit einem Mietpool. Die Einnahmen aller Zimmer werden addiert und nach Koeffizienten verteilt. Die Koeffizienten stammen laut den Gästen aus den Regeln von Wyndham:
- Zimmertyp (Standard oder Suite);
- Etage;
- Aussicht;
- Fläche.
Je nach Einheit liegt der Koeffizient etwa zwischen 1,01 und 2.
Beispiel aus dem Interview: Einheit 316, 3. Etage, 33 m², Preis 122.900 $, 105 $ pro Nacht in der Rechnung.
7. Was dem Eigentümer bleibt
Rechnung für je 100 $ Einnahmen einer Einheit, laut den Gästen:
- 20 % Verwaltungsgebühr. Es bleiben 80 $.
- Von den 80 $ gehen weitere 30,5 % ab: Hotelbetrieb (Personal, Provisionen, Nebenkosten, Telefon und Internet) — 20 %, Renovierungsfonds — 4 %, Marketing — bis 5 %, Unvorhergesehenes und Versicherung — 1,5 %.
- Es bleiben rund 55,60 $.
- Steuer: 10 %, wenn die Verwaltungsgesellschaft als Steuervertreter auftritt (für Eigentümer mit indonesischer Steuernummer NPWP).
- Ergebnis: rund 50 $ von 100 $, etwa 50/50.
Die Betriebskosten liegen laut den Gästen anfangs bei etwa 20–22 % und sinken mit der Zeit auf 18 %.
8. Was man im Vertrag prüfen sollte
- Was passiert, wenn der Betreiber seine Ziele verfehlt. Die Gäste vermuteten, dass die Verwaltung dann ausgetauscht werden kann, gaben aber keine genaue Antwort aus dem Vertrag.
- Wie der Eigentümer Berichte sieht. Laut den Gästen bekommt jeder Investor ein persönliches Konto auf der Wyndham-Website mit Berichten zu seiner Einheit.
9. Nachteile einer Marke
Laut den Gästen:
- weniger Freiheit — die Standards sind Pflicht;
- ein großes Unternehmen ändert schwerer schnell den Kurs;
- für den Entwickler ist die Arbeit schwieriger.
Der Vorteil ist aus ihrer Sicht Stabilität: Ein Kettenbetreiber hängt nicht von den Plänen einer einzelnen Person ab.
10. Liquidität beim Wiederverkauf
Was den Wiederverkauf beeinflusst, laut den Gästen:
- die Lage;
- wer das Objekt verwaltet und welche Zahlen es zeigt;
- wer es gebaut hat;
- die Bekanntheit der Marke — besonders für ausländische Käufer.
Grundstücke rund um Melasti sind laut den Analysten, auf die sich die Gäste berufen, im letzten Jahr um 8–10 % gestiegen.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über den Video-Button unten.
