巴厘岛分区与许可证数据：每三套在售别墅就有一套位于住宅用地
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
简短回答：Balinsky目录中分区已知的在售别墅里，33%位于黄色——住宅——用地，那里不允许按日出租给游客。在Bukit半岛这一比例为一半，在Ubud接近十分之四。这些别墅每平方米挂牌价约低14%。只有27%的别墅登记了建筑许可（PBG）或使用合格证（SLF），另有16%正在申请。如果您打算按晚出租别墅，分区和许可证决定了这个计划是否合法。
为什么分区颜色很重要
巴厘岛的空间规划（RDTR）给每块土地划定分区。在公开地图上，分区以颜色显示：黄色为住宅，粉色为旅游，红色为商业，橙色为混合用途，绿色为农业。能建什么、怎么使用，取决于确切的分区代码，而不仅是颜色——但颜色是一个很强的初步信号。短期旅游住宿属于旅游和商业区；在住宅用地上一般不被允许。我们关于巴厘岛土地分区的说明详细介绍了各类代码。
对买家来说，这意味着：黄色用地上的别墅可以是很好的自住房或长租房，但建立在按晚Airbnb收入上的商业计划，在那里的法律基础并不稳固。
有多少在售别墅位于黄色用地
Balinsky目录，已发布且分区已知的别墅，2026年9月：
— 旅游、商业或混合用途区（粉色、红色、橙色及同类代码）：235套——67%。
— 住宅（黄色及住宅代码）：114套——33%。
按区域（黄色用地别墅 / 分区已知的别墅）：
— 仓古中心（含Babakan和Padonan）：17套中17套。
— GWK：9套中9套。
— Bukit（Uluwatu核心区以外的半岛，含Bingin）：42套中21套——50%。
— Ubud：36套中14套——39%。
— Berawa：15套中5套——33%。
— Uluwatu：30套中9套——30%。
— Nyanyi：44套中11套——25%。
— Pandawa：23套中5套——22%。
— Nusa Dua：34套中5套——15%。
— Pererenan：27套中0套。
— Melasti：16套中0套。
各区域样本较小——请把它看作当前供应的概况，而不是精确测量。但方向很明确：在仓古中心、Bukit和Ubud，核查分区绝不是走过场。
黄色分区别墅更便宜——是有原因的
住宅用地上的别墅每平方米挂牌价中位数为$2,601，而旅游和商业用地上的为$3,024——约低14%。两居室别墅差距更大：每平方米$2,438对$3,089，约低21%。三居室别墅几乎没有差别（$2,600对$2,627）——一个合理的解释是，较大的房子更多是买来自住，而自住时分区影响较小。
如果您打算按晚出租，黄色用地上的低价并不划算：折价反映的是最赚钱的用途不被允许。如果您想要自住或按月出租，它可能是划算的。
许可证：多少别墅有PBG
建筑许可（PBG，Persetujuan Bangunan Gedung）是建造的法律依据；使用合格证（SLF）确认建成的建筑可以使用。没有它们，别墅很难办理出租许可，最坏的情况下建筑本身都有风险——2025年，Bingin有45栋建筑因违反分区被拆除。
Balinsky目录中别墅登记的许可证状态：
— 已登记PBG或SLF：96套——27%。
— PBG或SLF正在申请：57套——16%。
— 未登记任何许可证：203套——57%。
已完工的别墅中，101套只有8套登记了SLF。“未登记许可证”并不总是意味着没有许可证——有时只是开发商没有提供文件。但这意味着买家必须在付款前索取并核查。
购买前该做什么
- 获取该地块确切的分区代码，而不仅是颜色，并阅读对应的RDTR规定。自己去做，或通过您自己的律师——而不是通过卖方。
- 如果计划按晚出租，确认该分区允许旅游住宿。
- 索取PBG（已完工别墅还要SLF），并核对它与您购买的建筑是否一致。
- 对于期房，把开发商取得符合分区的PBG写成合同条件——在它到手之前不要支付大额款项。见巴厘岛期房付款计划。
- 按分区允许的用途为别墅估价。黄色分区的别墅应按长租而不是按晚房价来估值——见巴厘岛各区域别墅租金收益率。