巴厘岛旅游地产的优缺点：8 个理由和 5 个风险
叶
叶夫根尼·茹伊科夫
投资分析师，专栏作者
作者：叶夫根尼·茹伊科夫，投资分析师。本文为作者在 Balinsky 的专栏文章。
叶夫根尼·茹伊科夫分析了投资者为什么选择巴厘岛，以及要承担哪些风险。评估截至 2024 年 10 月。
优点
- 政治风险低。 政府尽量不偏向任何一方。房产因政治原因被没收的可能性很低。
- 经济在增长。 巴厘岛一半以上的游客是印尼人自己。他们越来越富，需求就越来越大。
- 印尼盾稳定。 到 2024 年为止的 5 年里，印尼盾对美元每年贬值不超过 3%。
- 市场在增长，质量也在提高。
- 游客数量 在 2019 年后已经恢复，并且还在增长。
- 游客来自很多国家。 超过 8 个大国，主要是发达国家，客人有消费能力。
- 政府欢迎外籍人士和游客，这从签证政策就能看出来。
- 大型国际项目进入岛上。 这也会带来更多外国客人。
编辑部注。 2026 年 10 月，印尼盾跌至历史低点：1 美元兑 18,087 印尼盾。第 3 条在购买时值得重新核实。
风险
- 施工监管薄弱。 如果建造中有违规，房子交付后可能无法通过验收。
- 土地可能不适合建房。 有时开发商指望以后能改变土地性质而先建。但也可能改不了。建在"不对"的土地上，等于 100% 的投入打了水漂。
- 施工质量。 大多不尽如人意。房子建得差，就意味着空置和维修。
- 没有永久产权。 外国人通常买的是租赁权（leasehold），即长期租赁，一般最长 30 年。续期可能遭到地主的质疑。而且房产每年会贬值约 3.3%。作者在租赁权房产上完全不计算升值。
- 部分地区和房型过热。 你可能买到难以转手、收益又低的房产。
作者的结论
目前巴厘岛仍是一个好资产，适合分散投资、获得较高的现金流。这个市场有自己的规律，受全球趋势影响不大。关键是要选得明智。
关于土地和许可证风险的更多内容：巴厘岛的 PBG 和 SLF、租赁权续期。
关于作者
叶夫根尼·茹伊科夫，投资分析师，Telegram 频道 [Advisors](https://t.me/advisorsz) 的作者。
- 自 2012 年起分析投资产品，自 2015 年起分析实体经济项目；
- 2021–2022 年为俄罗斯银行登记在册的投资顾问（第 105 号）；
- 2022–2023 年任巴厘岛开发商 Golden Tree 的运营总监；
- 曾为武吉（Bukit）的酒店项目做过市场调研；
- MKB Investments（MKB 投资）特邀讲师，持有俄罗斯联邦金融市场局（FFMS）1.0 资格证书。
作者观点不一定代表 Balinsky 编辑部的立场。