2026 年巴厘岛"第二家园签证"：申请条件，买别墅能否满足要求？
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
第二家园签证（Second Home Visa）让外国人无需雇主、无需开公司，就能在印尼居住 5 年或 10 年。买家最常问的问题是：买一套别墅能不能拿到这个签证？大多数情况下不能——我们目录的数据说明了原因。
什么是第二家园签证
- 有效期 5 年或 10 年 的长期居留许可（ITAS）。签证、居留许可和再入境许可一次申请完成——移民局称之为"一次性提交"（one single submission）。
- 由印尼移民总局于 2022 年 10 月宣布，2022 年 12 月正式实施。
- 它不是工作签证：持此签证不能在印尼受雇工作。
- 通过移民局官方电子签证门户在线申请。费用和材料清单会变化，申请前请在官网核实。
资金要求
- 在印尼国有银行存有至少 20 亿印尼盾 的资金证明。按 2026 年 9 月 25 日 1 美元兑 17,907 印尼盾计算，约为 11.2 万美元。
- 另一种方式是提供在印尼拥有房产的证明。
- 许可签发后有 90 天 时间向移民局出示资金或房产证明，否则许可会被取消。
买别墅能否满足条件？我们的数据
走房产路线需要产权登记在您本人名下。对外国人来说，这意味着 Hak Pakai（使用权）证书，而且房产价格必须高于针对外国业主规定的最低价。巴厘岛的最低价为独栋住宅 50 亿印尼盾、公寓 20 亿印尼盾。这一门槛由部长决定设定，可能调整，请向公证人核实最新标准。
再对比一下市场上实际在售的房源。2026 年 9 月我们的目录中：
- 359 套别墅中有 237 套（66%） 价格高于 50 亿印尼盾，约合 27.9 万美元。
- 但 359 套中有 320 套（89%） 以租赁产权（leasehold）出售，期限最长 50 年。租赁产权是一份租约（Hak Sewa），不是产权证书，本身并不是签证所要求的所有权证明。
- 公寓中 87% 价格高于 20 亿印尼盾，但同样大多为租赁产权。
因此对大多数买家来说，现实的路径是银行存款，而不是房产。 如果想走房产路线，您需要一份登记在自己名下的 Hak Pakai 证书，而要持有它，首先需要居留许可。在依赖这条路之前，请让 PPAT 公证人确认具体房产是否符合条件。
与其他长期居留方式的比较
- 投资者 KITAS 需要设立 PT PMA 公司并实际经营。参见我们的指南：投资者 KITAS 与 PT PMA。
- 远程工作签证（E33G） 适用于受雇于海外公司的人。
- 第二家园签证 只需要存在银行里的资金或符合条件的房产，但不赋予工作权利。
申请前请注意
- 税务居民身份。 12 个月内在印尼停留超过 183 天，可能成为印尼税务居民，这会改变租金收入的征税方式——参见巴厘岛房产税。
- 租赁产权不等于签证。 购买租赁产权别墅并不赋予居留权。签证和购房是两个独立的决定。
- 以官方来源为准，而不是博客。 自 2022 年以来，金额、银行名单和费用都有过变化。
来源
- 印尼移民总局，第二家园签证公告（2022 年 10 月 25 日）：https://www.imigrasi.go.id/siaran_pers/2022/10/25/siaran-pers-ditjen-imigrasi-resmi-luncurkan-aturan-second-home-visa
- 日惹移民局，政策正式实施（2022 年 12 月）：https://jogja.imigrasi.go.id/menkumham-ri-resmikan-pemberlakuan-kebijakan-second-home-visathis-is-indonesia-this-is-your-second-home-welcome-to-indonesia/
- 官方电子签证门户：https://evisa.imigrasi.go.id
- Balinsky 目录，2026 年 9 月：巴厘岛各区域房价
- 汇率：2026 年 9 月 25 日 1 美元兑 17,907 印尼盾（open.er-api.com）