Ramada Nusa Dua by Wyndham：品牌带来什么，业主能拿多少
Balinsky 与 Teus Group 团队谈了 Ramada Nusa Dua by Wyndham —— 努沙杜瓦的一个酒店项目，由国际连锁 Wyndham（温德姆）管理。核心问题：运营方的品牌对单元业主来说是真正的好处，还是只是营销？
专家 —— Alexander，Teus Group 发展总监（在巴厘岛生活 4 年），以及 Artem Borovsky，Teus Group 合作伙伴销售负责人。
以下数字均来自嘉宾。Balinsky 未做核实。
1. Wyndham 是什么
据嘉宾介绍：
- 在 95 个国家约有 9,300 家酒店，公司已有 40 年历史；
- 在印度尼西亚有 34 家酒店，在巴厘岛有 4 家；
- 会员计划人数超过 1.15 亿。
Ramada by Wyndham 是该集团的核心品牌之一，属于高档（upscale）细分市场（4 星和 4+ 星）。Teus Group 在巴厘岛的第一个项目 Amani Melasti 距 Karma Kandara 海滩 250 米，同样使用 Wyndham 旗下品牌。
2. 先签运营合同，再开售
- 据嘉宾介绍，与 Wyndham 的正式合同在预售之前就已签署。是正式合同，不是意向协议。
- 签约前，Wyndham 审查了土地、项目、公司、创始人和财务。
- 审查不通过，就不会签正式合同。
3. 施工双重把关
- 项目从一开始就按 Wyndham 标准设计：服务用房、员工动线、尺寸，甚至开关的位置。
- 据嘉宾介绍，每个施工阶段都有 Wyndham 代表到场。这是开发商自有技术监理之外的第二道检查。
- 标准规定了混凝土最低标号和竖向防水 —— 防潮、防霉。
- 施工期间有 All Risk 一切险。
- 采访时地基已完工，工程正走出基础施工阶段。
4. 客人从哪里来
据嘉宾介绍，三个主要渠道：
- 旅行社和跟团游；
- Wyndham 会员计划 —— 开业前向会员群发邮件；
- 预订网站。
私人业主要付给预订网站 15–20% 的佣金。嘉宾估计，大型连锁的佣金可能更低 —— 例如约 10%。
5. 入住率预测
- Teus Group 的模型：第一年 75%，之后升至 83%。预测期 5 年。
- 据嘉宾介绍，新酒店的第一年总是最难的：需要积累评价和知名度。
- 他们说，Wyndham 在水明漾（Seminyak）的一家酒店入住率约 80%，每晚约 100 美元。嘉宾说明价格未经核实。
6. 收入如何分配
酒店采用统一收益池。所有房间的收入汇总后按系数分配。据嘉宾介绍，系数来自 Wyndham 的规则：
- 房型（标准间或套房）；
- 楼层；
- 景观；
- 面积。
不同单元的系数大约在 1.01 到 2 之间。
采访中的例子：316 号单元，3 层，33 平方米，价格 122,900 美元，计算中每晚 105 美元。
7. 业主最终拿多少
据嘉宾介绍，按单元每 100 美元收入计算：
- 20% 是管理费。剩 80 美元。
- 再从 80 美元中扣 30.5%：酒店运营（员工、佣金、水电、电话和网络）—— 20%，翻新基金 —— 4%，营销 —— 最多 5%，不可预见费用和保险 —— 1.5%。
- 剩下 约 55.60 美元。
- 税：若管理公司作为代扣税代理人（适用于有印尼税号 NPWP 的业主），税率 10%。
- 结果：100 美元中约 50 美元，大致五五分。
据嘉宾介绍，运营费用起初约 20–22%，之后逐步降到 18%。
8. 合同里要查什么
- 运营方未达成指标会怎样。嘉宾推测届时可以更换管理公司，但没有给出合同中的确切答案。
- 业主如何看报告。据嘉宾介绍，每位投资者将在 Wyndham 官网拥有个人账户，查看自己单元的报告。
9. 品牌的缺点
据嘉宾介绍：
- 自由度更低 —— 标准必须执行；
- 大公司很难迅速调整方向；
- 开发商的工作更难做。
他们认为好处是稳定：连锁运营方不依赖某一个人的计划。
10. 转售时的流动性
据嘉宾介绍，影响转售的因素：
- 位置；
- 谁在管理、项目交出怎样的数字；
- 谁建造的；
- 品牌知名度 —— 对外国买家尤其重要。
据嘉宾引用的分析机构数据，Melasti 一带的土地过去一年上涨了 8–10%。
完整采访（俄语）请点击下方视频按钮观看。
