购买巴厘岛Kedungu别墅 — 2026
Kedungu 是供应极少的小众区域，目前主要的购买形式是一居室公寓，中位价 $121,450。
数据：Balinsky 目录与短租数据库，2026 年 9 月。方法（英文）—— 各区域别墅租金
关于 Kedungu — 区域指南
Kedungu 的买卖市场目前非常狭窄：没有在售别墅，只有 6 套公寓，价格 $92,500 至 $349,500，中位价 $121,450。因此该区域主要适合寻找 $125k 以内公寓的买家，而非别墅买家。
从供应结构看，Kedungu 是一个小市场：典型户型为一居室公寓，每平方米中位价 $3,028，只有 1 个住宅区。选择有限，更适合定向入手，而不是广泛比较。
租赁供应极少：公开市场上只有 1 条月租房源，月租 $1,077。这说明租赁市场代表性弱、流动性小众，买家需考虑市场深度有限。
目前 Kedungu 有 0 套房源在售。每套房源都标明许可状态（PBG、SLF）和土地分区——付款前请核实文件。
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Bali 的别墅用于自住、出租和转售。流动性最强的地段是 Canggu（Berawa、Batu Bolong、Pererenan）、Bukit（Uluwatu、Pandawa）和 Ubud。大多数交易为 25–80 年的租赁产权，在 PPAT 公证人处完成。
常见问题
别墅和公寓有什么区别？+
别墅是拥有独立地块、泳池和私家花园的独栋房屋。公寓是共享住宅区内的一个单元，通常没有自己的土地。
Bali 的别墅多少钱？+
1 居室别墅起价 15–25 万美元。Canggu/Bukit 的 2–3 居室别墅起价 35 万美元。高端海景别墅可达 150–300 万美元。
外国人能在 Bali 购买别墅吗？+
可以 — 通过租赁产权（通常 25–80 年）或通过 PT PMA 公司。交易在 PPAT 公证人处完成。
出租别墅的收益率是多少？+
根据 Balinsky 测算（2026 年 9 月，在售别墅 359 套、出租别墅 6,305 套），中位数两居室别墅在 65% 入住率下年毛收益约 10%、净收益约 5%；一居室约为 14% 和 7%。季节性影响明显：12 月–3 月和 7 月–8 月为旺季。
购买前应检查什么？+
租赁期限及续期、PBG / SLF 许可、土地分区、水电接入、是否配有管理公司，以及产权路径（PPAT 公证人）。