Rentowność najmu willi na Bali według rejonów: co naprawdę pokazuje 350 cen sprzedaży i 6300 ofert najmu

Krótka odpowiedź: dla typowej willi kupionej po medianowej cenie i wynajmowanej po medianowej stawce za noc rentowność brutto na Bali wynosi około 10% rocznie dla willi z dwiema–trzema sypialniami i około 14% dla willi z jedną sypialnią, przy realistycznym obłożeniu 65%. Po prowizjach platform, zarządzaniu, kosztach eksploatacji i lokalnym podatku od zakwaterowania daje to około 5% netto dla dwóch sypialni i około 7% dla jednej — zanim uwzględni się kurczący się leasehold. Wille z górnej ćwiartki rynku według stawki za noc radzą sobie wyraźnie lepiej. Oto jak liczyliśmy, według liczby sypialni i rejonów, żebyś mógł zestawić z tym prognozę dowolnego dewelopera.

— Ceny zakupu: wille na sprzedaż w katalogu Balinsky — 359 opublikowanych willi z ceną, wrzesień 2026. — Stawki za noc: baza najmu krótkoterminowego Balinsky — 6305 willi obecnie wystawionych na wynajem na Bali, z liczbą sypialni i ceną za noc. Pełna tabela według rejonów jest w artykule stawki najmu willi na Bali według rejonów. — Obłożenie: nie z ogłoszeń (kalendarze blokują daty z wielu powodów i zawyżają rzeczywiste rezerwacje). Zamiast tego pokazujemy trzy scenariusze — 55%, 65% i 75% nocy zarezerwowanych w ciągu roku. Oficjalne statystyki podają obłożenie hoteli z gwiazdkami na Bali na poziomie około 57–65%. Rentowność brutto = medianowa stawka za noc × obłożenie × 365 ÷ medianowa cena zakupu. Rentowność netto odejmuje jako udział w przychodzie brutto: 15% prowizji platform, 20% prowizji za zarządzanie, 6% kosztów eksploatacji i 10% lokalnego podatku od zakwaterowania (PBJT) — łącznie 51%. Twoje liczby mogą się różnić; liczy się metoda. Podatek dochodowy (10% dla rezydenta, do 20% dla nierezydenta) dochodzi osobno — zobacz podatki od nieruchomości na Bali.

— 1 sypialnia: medianowa cena 189 700 $, medianowa stawka 112 $ → brutto 14,0%, netto 6,9%. — 2 sypialnie: medianowa cena 322 500 $, medianowa stawka 135 $ → brutto 9,9%, netto 4,9%. — 3 sypialnie: medianowa cena 475 000 $, medianowa stawka 192 $ → brutto 9,6%, netto 4,7%. — 4 sypialnie: medianowa cena 840 840 $, medianowa stawka 308 $ → brutto 8,7%, netto 4,3%. Wyróżniają się dwa wzorce. Po pierwsze, willa z jedną sypialnią to najbardziej efektywny format: ma około 83% stawki za noc willi z dwiema sypialniami, ale kosztuje około 59% jej ceny. Po drugie, każda kolejna sypialnia dodaje mniej czynszu, niż dodaje ceny — duże wille lepiej sprawdzają się jako dom niż jako maszyna do rentowności.

Mediana to nie wyrok. Willa z górnej ćwiartki swojego segmentu — lepszy projekt, mocniejsze opinie, dobry zarządca — zarabia za noc znacznie więcej: 165 $ zamiast 112 $ przy jednej sypialni, 190 $ zamiast 135 $ przy dwóch, 268 $ zamiast 192 $ przy trzech. Przy tej samej medianowej cenie zakupu i obłożeniu 65% wille z górnej ćwiartki osiągają około 10% netto przy jednej sypialni i około 6,6–6,8% przy dwóch i trzech. Przy obłożeniu 75% — osiągalnym tylko dla dobrze prowadzonych willi — górna ćwiartka dochodzi do około 12% netto przy jednej sypialni i około 8% przy dwóch. Dolna ćwiartka tymczasem spada do około 3,5% netto. Różnica między dobrze a źle prowadzoną willą jest większa niż między dowolnymi dwoma rejonami.

Liczby dla rejonów wymagają większej ostrożności: w katalogu jest mniej willi na sprzedaż w każdej komórce rejon × sypialnie. Pokazujemy rentowność brutto przy obłożeniu 65% i oznaczamy jako orientacyjne wyniki oparte na mniej niż 30 cenach sprzedaży. — Wielkie Canggu (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak), 2 sypialnie: cena 309 500 $ (44 wille), stawka 132 $ (1042 oferty najmu) → brutto 10,1%, netto 5,0%. — Półwysep Bukit (Uluwatu, Bukit, Melasti, Pandawa, Ungasan), 2 sypialnie: cena 359 900 $ (43 wille), stawka 164 $ (400 ofert najmu) → brutto 10,8%, netto 5,3%. — Półwysep Bukit, 1 sypialnia (orientacyjnie, 27 cen sprzedaży): cena 195 000 $, stawka 152 $ → brutto 18,4%, netto 9,0%. — Ubud, 2 sypialnie (orientacyjnie, 14 cen sprzedaży): cena 277 500 $, stawka 121 $ → brutto 10,3%, netto 5,1%. — Nyanyi i Tabanan, 2 sypialnie (orientacyjnie, 17 cen sprzedaży i 17 ofert najmu): cena 253 000 $, stawka 116 $ → brutto 10,9%, netto 5,3%. — Nusa Dua, 2 sypialnie (orientacyjnie, 9 cen sprzedaży i 34 oferty najmu): cena 327 500 $, stawka 108 $ → brutto 7,8%, netto 3,8%. Wniosek praktyczny: w głównych rejonach Bali medianowa willa z dwiema sypialniami mieści się w wąskim przedziale około 10–11% brutto. Rejon ma mniejsze znaczenie niż format i wykonanie. Najwyraźniejszym wyjątkiem jest willa z jedną sypialnią na Bukit, gdzie wysokie stawki za noc spotykają się ze stosunkowo niskimi cenami zakupu.

Większość willi na Bali to leasehold. Dzierżawa na 25 lat oznacza, że co roku „zużywa się” około 4% ceny zakupu — przy odsprzedaży willa jest warta mniej, im krótszy zostaje okres. Rentowność netto 5% przy 25-letnim leasehold jest więc dużo bliższa 1% realnego zysku ponad zwrot własnych pieniędzy, chyba że dzierżawa zostanie przedłużona albo wartość odsprzedaży się utrzyma. Dzierżawa na 30 lat zużywa około 3,3% rocznie. Dlatego długość dzierżawy i warunki przedłużenia zasługują na tyle samo uwagi co stawka za noc — zobacz przedłużenie leasehold na Bali.

Nasz wcześniejszy artykuł o tym, co naprawdę oznacza „gwarantowana rentowność” na Bali, omawia schematy obiecujące 11–13% niezależnie od tych liczb.

— Ceny zakupu to ceny ofertowe willi obecnie wystawionych w katalogu Balinsky, a nie zawarte transakcje. Katalog obejmuje dużą część rynku nowych inwestycji, ale nie całe Bali. — Stawki za noc to ceny wystawione według stanu na wrzesień 2026, a nie zrealizowane średnie roczne; wahań sezonowych nie modelujemy. — Oferty najmu przypisano do rejonów według najbliższych obiektów z katalogu w promieniu 1,5 km. — Nowa willa może osiągać wyższe stawki niż przeciętna istniejąca willa w rejonie; starsza — niższe. — Koszty modelujemy jako udział w przychodzie; rzeczywiste koszty zależą od zarządcy i willi. Zobacz wille z szacunkiem dochodu dla każdej z nich: wille na sprzedaż na Bali · wille z 1 sypialnią · wille z 2 sypialniami.

Ceny i czynsze według rejonów przeliczamy co miesiąc: ceny nieruchomości na Bali według rejonów, ile kosztuje najem na Bali. Jak liczymy: metodologia.