Podatki od nieruchomości na Bali: zakup, posiadanie, najem, sprzedaż (2026)

Podatki na Bali są dość proste, jeśli rozłożyć je na etapy transakcji. Oto pełny obraz dla zagranicznego kupującego na 2026 rok — ze stawkami i informacją, kto płaci. Przy zakupie. — BPHTB (opłata kupującego za nabycie praw) — do 5% od wartości powyżej kwoty wolnej od podatku (NPOPTKP: minimum 80 mln rupii, dla spadku — od 300 mln). Od 2022 roku jest to podatek lokalny (ustawa UU HKPD nr 1/2022), dlatego dokładna stawka i minimum zależą od regionu (Badung, Gianyar itd.). — Jeśli kupujesz od dewelopera — PPN (VAT). Nominalnie od 2025 roku stawka wynosi 12%, ale dla standardowych nieruchomości mieszkalnych stosuje się podstawę 11/12, więc efektywnie VAT pozostaje na poziomie 11% (zasada PMK 131/2024). — PPnBM (podatek od dóbr luksusowych) — 20%, ale tylko dla luksusowych nieruchomości od 30 mld rupii. Nie dotyczy większości transakcji. Przy posiadaniu. — PBB (roczny podatek od gruntu i budynku) — do 0,5% podstawy obliczeniowej (NJKP, liczonej od wartości katastralnej NJOP). To również podatek lokalny. Przy wynajmie. — Finalny PPh 4(2) od najmu — 10% od przychodu brutto z najmu dla rezydentów. Jeśli najemcą jest firma, sama potrąca podatek; jeśli najemcą jest osoba fizyczna, płaci właściciel. — Jeśli jesteś zarejestrowany jako płatnik VAT (PKP), do najmu doliczany jest VAT (efektywnie 11%). — Dla nierezydenta (mniej niż 183 dni w roku w Indonezji) zwykle obowiązuje PPh 26 — 20% podatku u źródła, ale stawkę może obniżyć umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między krajami (dla Rosji — sprawdź odpowiednią umowę). Przy sprzedaży. — Finalny PPh 2,5% od ceny brutto transakcji — płaci sprzedający przed finalizacją u notariusza. Dla prostych nieruchomości mieszkalnych od deweloperów — 1%. Opłaty (to nie są podatki, ale warto uwzględnić je w budżecie transakcji). — Notariusz-PPAT za umowę kupna-sprzedaży (AJB) — ustawowy limit to 1% wartości transakcji (PP nr 37/1998), w praktyce zwykle 0,5–1% i podlega negocjacji. — Rejestracja tytułu w BPN — niewielka opłata administracyjna. Co warto zapamiętać: — BPHTB i PBB po reformie z 2022 roku są podatkami lokalnymi, dlatego dokładne stawki trzeba sprawdzać dla konkretnego regionu (kabupaten), a nie według „średniej dla Indonezji”; — stawki się zmieniają: VAT podniesiono w 2025 roku, a progi są indeksowane — przed transakcją sprawdź aktualne przepisy i skonsultuj się z niezależnym doradcą podatkowym; — wszystkie główne podatki są powiązane z oficjalną wyceną (NJOP) albo ceną transakcji: zaniżanie ceny w umowie zwiększa ryzyko zarówno podatkowe, jak i prawne. Źródła: — DJP (indonezyjski urząd podatkowy): https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (stawki i podstawy): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Ustawy: UU HKPD nr 1/2022, UU HPP nr 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017