Jak długo trwa leasehold na Bali? Okresy dzierżawy i cena za rok na podstawie 320 willi

Krótka odpowiedź: większość willi w leasehold sprzedawanych na Bali ma dzierżawę na 25 lub 30 lat. W katalogu Balinsky mediana okresu to 29–30 lat w większości rejonów i 25 lat w Nyanyi. Typowa willa z dwiema sypialniami w leasehold kosztuje około 11 300 $ za rok dzierżawy, z jedną sypialnią około 6 200 $, a z trzema około 16 500 $. Wille z dłuższą dzierżawą są wystawiane po wyższej cenie za metr kwadratowy — rynek płaci za czas, ale nie proporcjonalnie. Oto dane i sposób, by porównywać wille według „ceny za pozostały rok”.

Okresy dzierżawy zapisane dla willi opublikowanych w katalogu Balinsky, wrzesień 2026 (350 willi z podanym okresem): — 19–24 lata: 21 willi. — 25 lat: 77 willi — najczęstszy okres. — 26–29 lat: 73 wille. — 30 lat: 91 willi — drugi szczyt. — 31–47 lat: 53 wille. — 50 lat: 9 willi. — 77–80 lat: 26 willi — zwykle konstrukcje długoterminowe, np. prawo zabudowy należące do spółki lub bardzo długa dzierżawa prywatna, a nie standardowa dzierżawa willi. Mniej więcej połowa rynku to więc 25–30 lat. Okres poniżej 25 lat oznacza zwykle willę z rynku wtórnego, której dzierżawa już biegnie, albo projekt na gruncie z krótszą dzierżawą główną. Mediana okresu dzierżawy według rejonów (wille z dzierżawą poniżej 60 lat): — Nyanyi: 25 lat (37 willi). — Uluwatu: 28 lat (20 willi). — Bukit: 29 lat (32 wille). — Berawa: 29 lat (15 willi). — Melasti: 27 lat (16 willi). — Nusa Dua, Ubud, Pererenan, Pandawa: 30 lat.

Ponieważ leasehold jest ograniczony w czasie, najczyściej porównuje się wille ceną za pozostały rok: cena zakupu podzielona przez liczbę lat, jakie zostały do końca dzierżawy. Mediana ceny za rok dzierżawy (wille z dzierżawą poniżej 60 lat): — 1 sypialnia: około 6 200 $ rocznie (68 willi). — 2 sypialnie: około 11 300 $ rocznie (142 wille). — 3 sypialnie: około 16 500 $ rocznie (63 wille). — Wszystkie wille: około 11 900 $ rocznie (320 willi). To także kapitał, który willa w leasehold „zużywa” każdego roku. Jeśli willa z dwiema sypialniami przynosi 15 000 $ netto rocznie, a kosztuje 11 300 $ za rok dzierżawy, tylko około 3 700 $ z tego to zysk ponad zwrot własnych pieniędzy.

Tak — ale mniej niż proporcjonalnie. Mediana ceny za metr kwadratowy według okresu dzierżawy: — poniżej 26 lat: 2 540 $ za m² (97 willi); — 26–28 lat: 2 639 $ za m² (49 willi); — 29–30 lat: 3 000 $ za m² (111 willi); — 31–59 lat: 3 219 $ za m² (62 wille). Przejście z dzierżawy ok. 25 lat na ok. 30 lat podnosi medianę ceny za metr kwadratowy o około 18%, za około 20% więcej czasu. Powyżej 30 lat premia rośnie wolniej. Inne czynniki — lokalizacja, wiek, wykończenie — też różnią się między grupami, więc traktuj to jako wzorzec rynkowy, a nie wzór. W praktyce: 30-letnia dzierżawa to nie „5 lat gratis”, ale zwykle jest uczciwie wyceniona. Krótka dzierżawa w cenie zbliżonej do 30-letniej — tego połączenia należy unikać.

Podziel cenę przez liczbę pozostałych lat i porównaj wyniki: — Willa A: 250 000 $, zostało 18 lat → 13 900 $ rocznie. — Willa B: 320 000 $, zostało 30 lat → 10 700 $ rocznie. Willa B kosztuje więcej, ale to tańszy sposób korzystania z willi przez rok. Dolicz wartość podpisanej opcji przedłużenia, jeśli istnieje — zobacz przedłużenie leasehold na Bali: jak to działa — a przy projekcie off-plan sprawdź, czy dzierżawa główna dewelopera trwa dłużej niż twoja.

Rentowność netto najmu willi musi najpierw pokryć jej cenę za rok dzierżawy, zanim cokolwiek zarobi. Nasza analiza rentowności najmu willi na Bali pokazuje około 5% netto dla medianowej willi z dwiema sypialniami przy obłożeniu 65%; dzierżawa na 25 lat zużywa około 4% ceny rocznie, na 30 lat około 3,3%. Dłuższa dzierżawa albo przedłużenie wycenione w umowie zmienia wynik bardziej niż niemal każda inna zmienna.

— Źródło: wille opublikowane w katalogu Balinsky, wrzesień 2026, z zapisanym okresem dzierżawy (350) i ceną; cena za rok dotyczy dzierżaw poniżej 60 lat (320 willi). — Okresy zgodnie z ogłoszeniem; to, czy okres liczy się od podpisania czy od odbioru, zależy od projektu — zapytaj. — Ceny to ceny ofertowe, nie transakcyjne. — Mediany rejonów z mniej niż 30 willami są orientacyjne. Zobacz wille w leasehold: wille na sprzedaż na Bali.