Pajak Properti Bali untuk Orang Asing 2026: Membeli, Leasehold, Menyewakan, Menjual
AB
Andrei Balinsky
Pendiri Balinsky
Pajak di Bali tidak rumit jika dipisahkan per tahap transaksi. Berikut gambaran lengkap bagi pembeli asing pada 2026 — tarif, siapa yang membayar, dan contoh hitungan untuk vila 2 kamar yang umum di katalog kami.
Saat membeli
- BPHTB (bea perolehan hak) — hingga 5% dari nilai di atas batas tidak kena pajak (NPOPTKP: minimal Rp80 juta, atau mulai Rp300 juta untuk warisan). Sejak 2022 ini pajak daerah (UU HKPD No. 1/2022), jadi tarif dan batasnya tergantung kabupaten (Badung, Gianyar, dll.).
- Jika membeli dari pengembang — PPN. Tarif nominal 12% sejak 2025, tetapi untuk hunian biasa dasar pengenaannya 11/12, sehingga PPN efektif tetap 11% (PMK 131/2024).
- PPnBM (pajak barang mewah) — 20%, tetapi hanya untuk hunian mewah seharga mulai Rp30 miliar. Sebagian besar transaksi tidak terkena.
Saat membeli leasehold
Sebagian besar vila di Bali — 89% katalog kami — dijual secara leasehold, bukan sertifikat hak. Ini mengubah pajaknya:
- pemilik tanah (pihak yang menyewakan) terutang PPh final 10% atas pembayaran sewa (PPh 4(2), PP 34/2017). Biasanya sudah termasuk dalam harga — tanyakan apakah harga yang ditawarkan sudah mencakupnya;
- BPHTB dikenakan saat Anda memperoleh hak atas tanah. Kontrak sewa biasa (Hak Sewa) umumnya bukan hak seperti itu, tetapi praktiknya berbeda antar kabupaten — pastikan ke notaris.
Saat memiliki
- PBB (pajak bumi dan bangunan tahunan) — hingga 0,5% dari dasar pengenaan (NJKP, dihitung dari NJOP resmi). Juga pajak daerah.
Saat menyewakan
- PPh final 4(2) atas sewa — 10% dari sewa bruto untuk wajib pajak dalam negeri. Penyewa berbentuk badan memotongnya; jika penyewa perorangan, pemilik yang membayar.
- Jika Anda PKP, PPN (efektif 11%) ditambahkan ke sewa.
- Untuk wajib pajak luar negeri (kurang dari 183 hari setahun di Indonesia) umumnya berlaku PPh 26 — 20% dipotong di sumber, tetapi perjanjian pajak (P3B) dapat menurunkannya.
- Pajak sewa harian. Vila yang disewakan per malam membayar pajak daerah atas jasa akomodasi — PBJT, dulu disebut PB1 atau pajak hotel — hingga 10% dari pendapatan akomodasi (UU 1/2022). Pajak ini berlaku apa pun status residensi Anda, dan terpisah dari pajak penghasilan.
Contoh hitungan: vila 2 kamar yang umum
Angka median dari katalog dan basis data sewa kami, September 2026:
- harga beli $320.000 (median vila 2 kamar yang dijual);
- tarif per malam $119 (median vila 2 kamar yang disewakan);
- pada okupansi 65%, pendapatan bruto sekitar $28.200 per tahun.
Pajak atas pendapatan itu:
- pajak akomodasi daerah (PBJT) 10%: sekitar $2.800;
- pajak penghasilan atas sewa: sekitar $2.800 jika Anda wajib pajak dalam negeri (10% final), atau hingga sekitar $5.650 sebagai wajib pajak luar negeri (20% sebelum pengurangan P3B). Perlakuan pajak sewa harian tergantung strukturnya — pribadi atau lewat PT PMA — jadi pastikan ke konsultan pajak;
- PBB tahunan: jumlah kecil, berdasarkan NJOP resmi.
Komisi platform, pengelolaan dan biaya operasional datang di luar pajak ini — lihat cara kami menghitung imbal hasil.
Saat menjual
- PPh final 2,5% dari harga transaksi bruto — dibayar penjual sebelum akta notaris. Untuk rumah sederhana dari pengembang 1%.
Biaya (bukan pajak, tetapi anggarkan)
- Notaris PPAT untuk akta jual beli (AJB) — batas hukum 1% dari nilai transaksi (PP No. 37/1998); praktiknya 0,5–1% dan bisa dinegosiasikan.
- Pendaftaran sertifikat di BPN — biaya administrasi kecil.
Yang perlu diingat
- setelah reformasi 2022, BPHTB dan PBB adalah pajak daerah, jadi cek angka pasti untuk kabupaten tertentu, bukan "rata-rata Indonesia";
- tarif berubah: PPN naik pada 2025 dan batas-batas diindeksasi — pastikan aturan terbaru ke konsultan pajak independen sebelum transaksi;
- semua pajak utama terkait dengan nilai resmi (NJOP) atau harga transaksi: menurunkan harga di kontrak menciptakan risiko pajak sekaligus risiko keamanan transaksi.
Sumber
- DJP (Direktorat Jenderal Pajak): https://www.pajak.go.id
- PwC Indonesia, Tax Summaries (tarif dan dasar pengenaan): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- Undang-undang: UU HKPD No. 1/2022 (BPHTB, PBB, PBJT), UU HPP No. 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017
- Katalog dan basis data sewa Balinsky, September 2026: harga properti Bali, harga sewa Bali