Leasehold atau freehold di Bali untuk warga asing: mana yang dipilih pada 2026
AB
Andrei Balinsky
Pendiri Balinsky
Warga asing di Bali berhadapan dengan dua bentuk utama kepemilikan properti: leasehold dan freehold. Memahami perbedaannya adalah langkah pertama menuju transaksi yang masuk akal.
Freehold (Hak Milik) — kepemilikan pribadi penuh. Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA tahun 1960, Pasal 21) Hak Milik tertutup bagi warga asing, dan aturan ini tidak berubah.
Lalu dari mana muncul cerita tentang «freehold untuk warga asing mulai 5 miliar rupiah»? Itu hak yang lain — Hak Pakai (hak pakai) atas rumah. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 membolehkan warga asing yang memiliki dokumen keimigrasian memiliki rumah dengan Hak Pakai, dan di Bali untuk itu ditetapkan harga minimum rumah — 5 miliar rupiah. Hak ini tidak menjadi hak milik (Hak Milik).
Karena itu sebagian besar warga asing di Bali memilih jalan kedua — leasehold.
Leasehold (Hak Sewa) — hak memakai tanah dan bangunan untuk jangka waktu tetap, biasanya 25–30 tahun, dengan opsi perpanjangan satu periode lagi. Perjanjiannya dibuat di notaris. Perjanjian ini tidak didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional (BPN): seluruh perlindungan ada di dalam teks perjanjian. Secara formal pemilik tanah tetap orang Indonesia, tetapi selama masa sewa Anda yang menguasai dan mengambil hasil dari properti itu.
Yang penting diketahui tentang leasehold:
— Jangka waktunya tidak «selamanya»: setelah berakhir, hak kembali ke pemilik tanah. Nilai properti menyusut seiring waktu — ini harus diperhitungkan dalam hitungan imbal hasil.
— Harga perpanjangan biasanya ditetapkan sejak awal. Tulis jumlahnya dalam perjanjian pertama.
— Dalam leasehold Anda tidak boleh membangun tanpa persetujuan pemilik tanah.
Skema alternatif di pasar:
Nominee freehold — Hak Milik diatasnamakan orang Indonesia «atas dasar pertemanan», dan Anda mengendalikannya lewat perjanjian pinjaman paralel. Skema ini terang-terangan melanggar hukum dan sering kalah di pengadilan. Setiap konflik dengan pemilik «nominee» bisa membuat Anda kehilangan uang sekaligus propertinya. Jangan pernah memakai nominee.
Hak Pakai — hak pakai yang terbuka bagi warga asing. Jangka waktunya di atas tanah negara — 30 + 20 + 30 tahun. Berbeda dengan leasehold, hak ini dicatat dalam daftar pertanahan. Dalam praktiknya notaris biasanya meminta izin tinggal (KITAS atau KITAP) — pastikan sejak awal.
PT PMA (perusahaan penanaman modal asing) — skema tersendiri, lewat perusahaan ini Anda bisa memegang HGB (Hak Guna Bangunan) selama 30+20+30 tahun. Cocok untuk portofolio serius dan bisnis.
Jawaban singkat «mana yang dipilih»:
— Satu vila untuk disewakan — leasehold 25–30 tahun dengan hak perpanjangan.
— Anggaran mulai 5 miliar rupiah (sekitar $300k) untuk keluarga selama bertahun-tahun — bicarakan Hak Pakai dengan ahli hukum.
— Portofolio beberapa properti atau bisnis — dirikan PT PMA dan jalankan lewat HGB.
Catatan redaksi
Redaksi Balinsky · 12 Oktober 2026.
Pembaruan: kami menghapus pernyataan bahwa warga asing bisa mendapat freehold (Hak Milik) dengan visa mulai 5 miliar rupiah. Itu batas harga untuk hak pakai (Hak Pakai), sedangkan Hak Milik tertutup bagi warga asing. Kami membetulkan jangka waktu Hak Pakai (30 + 20 + 30, bukan 30 + 30 + 20) dan menegaskan bahwa leasehold tidak didaftarkan di BPN.
Sumber: Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-21; Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 — https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021