APOA: aturan baru pelaporan penyewa di Bali sejak April 2025 — apa artinya bagi pemilik
AB
Andrei Balinsky
Pendiri Balinsky
Sejak April 2025 Bali memperketat pengawasan atas penyewaan properti. Perubahan utamanya — kewajiban mendaftarkan semua turis lewat aplikasi APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing).
Apa yang diwajibkan:
Setiap properti yang disewakan kepada warga asing — hotel, rumah tamu, vila, apartemen sewa jangka pendek — wajib mengunggah paspor setiap tamu ke APOA saat check-in. Data langsung masuk ke Imigrasi. Ini berlaku untuk Airbnb maupun sewa langsung.
Ini bukan pemeriksaan sekali saja, melainkan beban yang terus-menerus. Razia berlangsung di Canggu, Bukit, Ubud — yang diperiksa adalah izin: Pondok Wisata (untuk pemilik rumah lokal) atau pendaftaran usaha di sistem OSS (nomor NIB, sejak 2021 menggantikan TDUP), pembayaran pajak, dan pelaporan tamu.
Sanksi:
— Denda sampai 25 juta rupiah (~$1500) untuk pelanggaran pelaporan.
— Kemungkinan pidana penjara bagi orang pribadi yang terus-menerus melanggar.
— Penutupan paksa properti hingga pembongkaran (seperti kasus Bingin 2025, ketika 45 bangunan ilegal di pantai dibongkar).
Apa artinya bagi investor:
- Vila ilegal tersingkir dari pasar. Yang menyewakan «secara abu-abu» tanpa izin, tanpa NPWP, tanpa pendaftaran — tidak bisa lagi. Persaingan di segmen sewa legal berkurang.
- Permintaan atas properti legal naik. Turis, terutama dari negara dengan rezim pajak ketat, makin sering mencari properti yang «sepenuhnya legal». Ini menggeser patokan harga.
- Properti legal yang berizin bisa diuntungkan oleh berkurangnya pasokan ilegal. Sebagai acuan: menurut perhitungan Balinsky sendiri, vila median dengan dua kamar tidur memberi sekitar 10% per tahun kotor dan sekitar 5% bersih pada tingkat hunian 65% (September 2026).
- Persyaratan izin dan pajak kini praktis wajib. Tanpa perusahaan pengelola, ini makin berat dijalankan sendiri.
Yang perlu dilakukan:
— Jika Anda membeli properti — periksa apakah developer atau perusahaan pengelola punya izin akomodasi tamu di sistem OSS. Sejak 1 April 2026 Booking dan Airbnb menurunkan properti tanpa status Terdaftar dan Berizin. Jika properti akan dikelola perusahaan pengelola — periksa izinnya.
— Jika Anda sudah menyewakan — sambungkan diri ke APOA sendiri atau lewat perusahaan pengelola. Minimal — urus NPWP dan bayar pajak atas penghasilan sewa.
— Jika Anda berencana membeli «atas nama pribadi tanpa usaha, untuk teman, secara abu-abu» — tinjau ulang modelnya. Era itu sudah berakhir.
Prinsip utama pasar baru: infrastruktur legal adalah keunggulan bersaing, bukan sekadar urusan kertas.
Catatan redaksi
Redaksi Balinsky · 12 Oktober 2026.
Pembaruan: izin TDUP kami ganti dengan pendaftaran di sistem OSS (sejak 2021). Kami menambahkan persyaratan platform sejak 1 April 2026. Kewajiban melapor lewat APOA dikonfirmasi oleh Imigrasi.
Sumber: Direktorat Jenderal Imigrasi — https://imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa; sistem perizinan OSS — https://oss.go.id