Immobiliensteuern auf Bali: PPh, PBB, BPHTB und die Meterai-Marke
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Das indonesische Steuersystem für Immobilieneigentümer funktioniert anders als in Russland oder Europa. Wir erklären die vier wichtigsten Steuern und Abgaben, mit denen Sie es zu tun bekommen.
- PPh (Pajak Penghasilan) — Einkommensteuer
Wenn Sie eine Immobilie auf Bali verkaufen, zahlt der Verkäufer PPh in Höhe von 2,5% des Kaufpreises. Sie wird bei der Abwicklung über den Notar einbehalten.
Wenn Sie eine Immobilie vermieten — auf die Miete für Grundstücke und Gebäude wird eine Abgeltungsteuer von 10% gezahlt (Regierungsverordnung Nr. 34/2017). Bei nicht Ansässigen nimmt das Finanzamt in der Praxis ebenfalls 10%, auch wenn ein Teil der Berater meint, es müssten 20% sein. Kurzzeitvermietung ist Hotelgewerbe, dort gelten eigene Steuern, siehe Immobiliensteuern.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — Steuer auf den Erwerb von Rechten an Grundstück und Gebäude
Sie wird vom Käufer bei der Abwicklung gezahlt. Der Satz beträgt bis zu 5% des Objektwerts abzüglich des steuerfreien Mindestbetrags (NPOPTKP). Seit 2022 liegt er bei mindestens 80 Mio. Rupiah, den genauen Betrag legt der Regierungsbezirk fest. Die Steuer wird über den Notar einbehalten.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — jährliche Grundstücks- und Gebäudesteuer
Sie wird jedes Jahr vom Eigentümer gezahlt. Der Satz beträgt bis zu 0,5% (seit 2022 legt ihn der Regierungsbezirk fest) des NJOP (staatlicher Schätzwert). Der NJOP liegt meist 3- bis 5-mal unter dem Marktpreis, deshalb sind die tatsächlichen Zahlungen gering. Für eine Villa im Wert von $200.000 liegt die PBB meist bei $100–300 im Jahr.
- Meterai — Stempelgebühr
Das ist eine kleine Marke auf Dokumenten, geregelt durch die Verordnung 134/PMK.03/2021 und das Gesetz Nr. 10 von 2020. Sie kostet 10.000 Rupiah pro Marke (rund $0,6). Nötig ist sie für alle Verträge mit einem Wert über 5 Mio. Rupiah, einschließlich Mietvertrag, Kaufvertrag und Vollmachten. Seit 2021 ist die elektronische Meterai zugelassen.
Der Fehler vieler Einsteiger: zu glauben, die PBB sei alles. Tatsächlich kommen zur jährlichen Belastung noch die Lizenzgebühr (wenn das Objekt vermietet wird), die Verwaltungsgesellschaft, die Versicherung und regelmäßige Rechtsleistungen für die Verlängerung von Lizenzen hinzu.
Was Sie zu Beginn tun sollten:
— Beantragen Sie eine NPWP (Steuernummer). Ohne sie werden viele Steuern zu einem erhöhten Satz einbehalten.
— Eröffnen Sie ein eigenes Bankkonto für die Vermietung, damit Einnahmen und Ausgaben nicht vermischt werden.
— Suchen Sie sich einen externen Buchhalter vor Ort. Auf Bali kostet das 1,5–3 Mio. Rupiah im Monat und nimmt Ihnen 90% der Steuerroutine ab.
Wenn Sie über eine PMA arbeiten, sieht die Steuerstruktur anders aus — zur persönlichen PPh kommen die Körperschaftsteuer der Gesellschaft von 22% und die Pflicht zu Jahresberichten hinzu.
Anmerkung der Redaktion
Balinsky-Redaktion · 12. Oktober 2026.
Aktualisierung: Wir haben den steuerfreien Mindestbetrag der Käufersteuer (BPHTB) aktualisiert: mindestens 80 Mio. Rupiah statt 60 Mio. Korrigiert wurde die Steuer auf Mieteinnahmen: Es sind abgeltende 10%, kein progressiver Tarif. Aktualisiert wurde der Satz der jährlichen Grundsteuer (bis zu 0,5%).
Quelle: DDTC zum steuerfreien Mindestbetrag — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545; Gesetz über Kommunalsteuern Nr. 1/2022 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022